從深圳南山看香港樓價 [香港經濟日報] 2024-12-02

國內的房地產在2021年下半年開始下跌，在過去3年，全中國有不少城市的樓價下跌達一半的水平。

深圳雖然是全中國的一綫城市，樓價也難逃下跌的命運。整體來說，深圳樓價跌幅相比起全國較少，但與高峰期相比，平均跌幅也有三成左右。筆者有一位朋友眼見深圳樓價有大幅調整，有意購入深圳的豪宅物業。

若論深圳的豪宅地段，首選當然是深圳的南山區，於是筆者便跟朋友決定花一天時間前往深圳南山區視察豪宅物業。跟房地產中介碰面之後，他便開車前往南山，車程大約45分鐘，沿途房地產中介向我們講解深圳過去三年的樓市變化。以深圳羅湖區為例，今天整體二手樓價平均下跌約三成，然而在深圳的南山區整體的二手樓價平均只下約兩成，反映南山區二手樓價在抗跌力比羅湖區較強。

注意物業是否「滿五唯一」

大家如果有意前往深圳買二手樓，需要注意該住宅物業是否「滿五唯一」。香港人可能對「滿五唯一」這名詞比較陌生，但是原來在深圳購買二手樓房是非常重要。「滿五唯一」意思是該物業的房產證發出日期超過5年，而且該物業是業主在深圳唯一的住宅物業，要注意「業主」的意思是以業主家庭來計算。如果該物業符合「滿五唯一」，那該交易便不需向政府交「個稅」（個人稅）以及「增值稅」，只需要交「契稅」就可以。因為國內物業一般的成交價是業主「淨袋」為主，換言之，如果要交「個稅」及「增值稅」，往往都是要由買方負責支付。

當天房地產中介向我們介紹了一個高層單位，建築面積123平方米，業主叫價1,780萬人民幣，也就是每平方米14.4萬，以實用率約75%計算，就是每平方米實用價是19.2萬元，呎價大約為港幣20,000元，直逼香港豪宅的價格。此外，這位房地產中介也帶我們前往視察一個南山區的樓花豪宅盤，其中一個高層單位更可遙望香港開揚遠景，建築面積187平方米，樓價為2,600萬人民幣，也就是每一平方米14萬元，實用率約75%，折合實用呎價大約是港幣19,300元，比香港啟德區新樓還昂貴。

筆者認為，假如深圳南山區豪宅成交呎價都超過2萬元，那香港樓價下跌空間其實很有限，畢竟香港的地價及建築成本也遠高於內地。