待批預售樓花單位增 新盤樓價會否跌？ [香港經濟日報] 2022-07-26

根據地政總署資料，今年第2季共有約9,500伙住宅單位獲批預售樓花同意書，涉及16個住宅項目，是繼2002年第4季以來最多的一季。單單在6月份，獲批出預售樓花同意書涉及的單位已逾4,600伙，創2018年11月已來的單月新高。

滾存待批20688伙 仍處高水平

另外，自2020年初新冠疫情以來，滾存待批預售樓花單位一直徘徊在12,000至15,000伙左右，未見有明顯上升迹象。然而，踏入2022年後，數字有明顯上升的趨勢。截至6月底，滾存待批的預售樓花單位合共20,688伙，雖然按月下跌近4,000伙，但仍處於近年較高水平。

今年年初在第5波疫情影響下，發展商基本上全面停止推售全新項目，市場上絕大部分的一手成交都是貨尾單位。在2月份疫情開始踏入高峰時，發展商更沒有遞交預售樓花同意申請，而該月的樓花數據更是錄得「零申請、零批出」。

部分準買家在看到批出及待售預售樓花同意書數字上升時，預期下半年開始，發展商會傾巢而出推出全新項目，市場新盤供應將會倍升，認為新盤之間競爭激烈，樓價會因此而下跌。

筆者認為，滾存待批預售樓花單位數字高並不直接反映市場擁有大量一手供應，也沒有太大參考價值，主要有以下原因：

首先，待批預售樓花單位數字只是反映發展商向地政總署提交申請預售的數目，雖然近月滾存數字已超過2萬伙，但地政總署在收到申請後需時審批，不可能同一時間將所有申請批出，而滾存的2萬多伙樓花預售申請最快也需要近一年時間才會獲批。

發展商按市場情況 調整推盤

此外，樓花申請獲批後，發展商會按照市場購買力情況、根據各自的銷售策略及目標，從而調整推盤步伐。在一般情況下，樓花期可長達24至30個月，如不是面對現金流的壓力，發展商不會急於一次過出售所有樓花單位。常見的例子是同一個樓盤在獲批樓花申請後，發展商會按照不同面積、不同景觀、不同價位的單位分批銷售，部分單位甚至會以招標形式出售。除了樓花之外，部分新盤更會以現樓形式銷售。

最後，預售樓花單位數字更新亦不會改變住宅市場的未來一手供應量，也不會對現時樓價造成太大影響，因為現時樓價已反映未來4至5年的供應情況，而未來4至5年的供應資訊早已在市場流通。