強拍門檻下降 料約30項目受惠 提供逾2400伙 [香港經濟日報] 2022-10-24

政府提出6招加快房屋供應，當中進一步降低舊樓強拍門檻，勢加快發展商或財團舊樓收購重建步伐。市場預計，全港有約30個收購項目可受惠符合新強拍門檻，涉可建樓面面積共67萬平方呎，料涉逾2,400伙。

施政報告提出，把樓齡50年或以上但少於70年私人樓宇強拍門檻，由8成降至7成，樓齡70年或以上降至6成。而樓齡達30年或以上且位於非工業用地工廈，門檻同步由8成降至7成。

可建樓面合共67.5萬呎

據悉，目前全港有逾3,500幢樓宇樓齡超過60年，當中樓齡70年或以上舊樓達1,100幢，主要分布長沙灣、深水埗、九龍城、土瓜灣等，該等地區將最受惠降低強拍門檻。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國直言，調整強拍門檻後，全港有約30個項目即時可符合新強拍門檻，主要來自樓齡約50至60年舊樓，地盤面積約2,000至4,000平方呎。若參考平均每個地盤面積約3,000平方呎計，按照一般舊樓重建地積比率7.5倍，涉及可建樓面達到約67.5萬平方呎。

事實上，政府為日後新建住宅設實用面積280平方呎下限，若以該基準計算，上述約67.5萬平方呎可建樓面，將可提供約2,411伙，伙數接近五分之一個鰂魚涌太古城。

現時市場有不少收購項目隨強拍門檻調低而受惠，如長沙灣青山道300至306號共6個地段，申請人已集齊青山道300號全數業權、青山道304號及306號各持全數及8成業權，但青山道302號僅集合66.67%業權。

若以上述6個地段一同計算，申請人平均持有約86.67%業權，但如需為多於兩個地段一併申請強拍，需就每個地段集合多於9成業權，導致當時該宗強拍申請遭拒絕。但放寬強拍門檻後，該項目料可合乎資格，有望上馬申請強拍。

發展商方面，新強拍制度有利加快舊樓重建，以恒地 （00012） 為例，據去年財報顯示，集團已收購8成至全部業權項目共27個，當中已購入8成以上至不足100%業權項目的地盤面積，共約10.9萬平方呎，預計可建樓面約84.8萬平方呎，相信當中不少項目可受惠降低強拍門檻。

陳超國認為，日後市況好轉，放寬強拍門檻可增加發展商舊樓併購誘因，惟受制收購時間長及過程複雜等，相信參與者仍集中傳統財團或發展商。