市建觀塘商業項目突招標 估值最高194.93億 較9月調低15% [星島日報] 2022-11-17

　　市建局歷來規模最大的單一重建項目、觀塘市中心第4和第5發展區「巨無霸」商業項目，昨日突擊推出招標，邀請19家發展商及財團入標競投，並於明年1月11日截標。項目最新估值對比今年9月截意向時下跌15%，綜合最新市場估值約108.29億至194.93億，每方呎估值約5000至9000元。

市建局表示，招標遴選小組將評審收到的標書，並於稍後就批出本項目的發展向市建局董事會提交建議，由董事會作最終決定。

　　該項目今年9月初截意向時，綜合市場估值約184.1億至259.9億，每呎樓面地價由8500至12000元。不過，隨着市況調整，項目綜合市場最新估值約108.29億至194.93億，每方呎估值約5000至9000元。

　　華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，近期東九龍寫字樓待租率超過兩成，日前有商業項目截標反應未如理想，而且在疫情及加息等不利因素的環境下，料發展商對收租物業出價保守，故下調估值15%，由於項目發展規模龐大，涉及投資額大，不排除有流標風險。

料財團出價非常審慎

　　泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，踏入加息周期，發展商成本高，而且同區未來仍有不少寫字樓樓面供應，再上該項目發展規模大，以現時市況而言，市場難以消化，料財團出價會非常審慎及保守。

　　萊坊高級董事兼估價及諮詢部主管方耀明指出，今次項目規模非常龐大，對很多發展商來說，規模是最主要的考慮因素。

另外，這次項目包含對各用途面積的浮動性，所以對估值及投標亦存在不確定性，最近多幅用地無論是住宅或商業，成交價都不是太進取，預計這幅地皮發展商出價都會偏向保守。

可建總樓面約216.59萬呎

　　觀塘市中心項目是市建局歷來規模最大的單一重建項目，以5個區域進行分階段發展，該項目為最後一個發展區域，位於新盤凱滙對出，毗鄰港鐵觀塘站，地盤面積為27.55萬方呎，可建總樓面約216.59萬方呎。

　　為應對疫情及最新的市場情況，市建局早前向城規會提交修訂申請，調整酒店、寫字樓及商業零售組合比例，增加項目發展彈性，有關修訂已獲城規會批准。

資料顯示，酒店部分由指定興建約34萬方呎，修訂為不設樓面面積下限至最多34.44萬方呎，意味中標財團可選擇不興建酒店或最多提供400間酒店的客房。

　　寫字樓部分由列明須興建約70萬方呎樓面，修訂為70.89萬方呎至137.37萬方呎。最後商業用途樓面（商店及服務行業、食肆、娛樂場所及教育機構），零售部分由原來指定須興建約100萬方呎樓面，修訂為69.97萬方呎至102萬方呎。

　　該項目合共接獲24份意向書，據當時在現場所見及綜合市場消息，本地多家大型及中型發展商均有遞交意向書，包括長實、新地、恒基、信和、會德豐地產、鷹君、華懋、遠東發展及中國海外等。