市建局觀塘商業地 改用途增建1750伙商業部分削2成 引「垂直城市」發展概念 [香港經濟日報] 2023-11-15

於今年初流標的市建局觀塘市中心第4及5區商業項目，為增加項目吸引力，最新修訂發展計劃，商業部分則較舊方案減少約兩成，以闢出用地建住宅，料提供1,750伙住宅，預計容納4,025人，規模約相當於比鄰凱滙，同時引入「垂直城市（Vertical City）」的發展概念，有望成全港最高的住宅。

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，目前項目的商業部分佔比依然不少，而在現時市況下，他直言商業項目「減價都無人買」，惟住宅在淡市下，若發展商願意減價，依然會獲承接，因此他認為項目在調整方案後，仍有流標風險，並估計要將住宅比例增至項目約7至8成，才可減低流標風險。

業界料項目 仍有流標風險

根據規劃署最新建議，就市建局觀塘市中心第4及5區項目的發展參數作出修訂建議，將原有的「綜合發展區（1）」地帶，改劃為「其他指定（混合用途）」地帶。同時，項目的總地積比率增至約12倍，令項目的最高總樓面面積增至約270.3萬平方呎，較舊方案增約24.8%。

有關修訂考慮到市建局擬採用「垂直城市」的發展概念重建項目，以重建高密度的混合用途項目。原先的土地用途與最新的發展方案非完全相符，項目由原先純商業發展，加設住宅元素，日後會增建1,750伙住宅，預計容納4,025人。

商業樓面無細分 發展添彈性

至於商業部分的樓面，則會由舊方案約207萬平方呎，降低約兩成至165.4萬平方呎，但未有再細分寫字樓、零售及酒店等類別，期望給予發展商更大彈性。根據項目的規劃圖，項目的低層主要為商業、政府、機構或社區設施，至於中高層則可作住宅或商業用途。

另外，項目的建築高度限制擬放寬至主水平基準上360米，亦即是有機會取代中環中心成為全港第5高的摩天大樓，亦是九龍區第二高、僅次於環球貿易廣場（ICC，約484米高）。如以住宅項目計，項目日後有望成為全港最高住宅項目，超越約270米高的九龍站天璽。項目的落成日期料由舊方案預期的2028年，延遲約5年至2033年。

項目於今年1月截標時，僅接獲1份標書，入標的為新地 （00016） ，惟市建局在審議標書入標價後，最終拒絕接納標書，並收回項目。