市場資金充裕 核心區減價盤值投資 [香港經濟日報] 2024-09-16

投資市場略有起色，高力香港資本市場及投資服務主管翟聰認為，市場資金仍充裕，只要息口回落便引來資金重投，當中核心區物業罕現減價放盤，甚為值搏，並看好學生宿舍可作長綫發展。

今年投資市場整體上較為淡靜，高力統計顯示，去年8月市場錄142億元大手成交（逾億元或以上買賣），而今年增至約190億元，上升約33%，稍有起色，但對比起早年數字仍偏低。

翟聰表示，今年成交整體較去年理想，因業主受壓下沽貨個案增加，「去年涉及急售或銀主成交涉約18宗，佔整體成交26%，而今年增至40宗，佔整體4成。」今年業主開始遇上壓力，「息口持續高企，年初以為會減息，而息口長期居高達4至5厘。當寫字樓租金持續下跌，舖位反彈力度不高，業主租金收入，未能抵銷利息開支，便開始有壓力沽貨，甚至淪為銀主盤。」

加拿芬道銀主盤4.2億沽

市況氣氛仍一般，但價格回落即引來投資機會，如近期有本地財團，以4.2億元購入尖沙咀加拿芬道37至39號銀主物業，「整體成交金額回升，反映有資金重投市場．」他特別看好核心區，認為市況差才出現機會，「四大核心區物業，好市時未必有放盤，當目前核心區優質物業以減價放盤，即引來資金承接。」

後市上，翟聰認為若息口回落，對市場有積極推動，「減息幅度仍是不確定，但始終開始有曙光，銀行不良資產逐步處理中，料第四季至明年第一季，銀行取態會改變，按揭上會採較寬鬆態度。」他認為市場資金仍非常充裕，「很多投資者把資金放入銀行做定期，若減息後定期利息回落，資金便有望重投物業市場。」

料將缺12萬個學生宿位

投資範疇方面，他較為看好最近成熱門投資的學生宿舍。據高力近日報告，2018年至2024年，香港專上教育機構的非本地學生入學人數的複合年增長率已達到11.6%，在2023/24學年達到7.36萬人。隨着政府大幅增加非本地學生的錄取配額，預期2024/25年非本地學生入學人數將達到8萬人。該行指，2028年學生宿位總供應量將大約有5.5萬個，25%的本地全日制大專生和所有非本地全日制大專生在課程期間都需要住宿，預計同年需求將高達17.5萬個宿位，換言之將導致約12萬個學生宿位短缺。

學生宿舍引來投資機會，如晶苑地產以1.23億購紅磡全幢住宅，而中原投資斥資1.8億購入尖沙咀珀薈酒店，兩宗成交均屬購全幢物業改裝成學生宿舍。翟聰認為，近期出現酒店業主放售，並獲財團承接改裝學生宿舍，一方面反映需求強，亦顯示旅客復甦慢，「訪港旅客數目及消費不及疫情前，營運酒店遇挑戰。反觀學生宿舍有穩定租金收入。」

他指營運上，要留意地點及管理質素，「最關鍵是交通方便，而房間面積不可太細，可容納兩張床。由於客源重要，學生宿舍講求口碑，倚靠學生互相介紹，因此要做好管理質素。」