市場累積4年購買力豪宅成交下半年料升 [香港經濟日報] 2024-03-19

政府全面撤辣後，樓市成交急速反彈，買家的踴躍程度遠高於市場預期，原因在於撤辣的徹底程度為市場始終不及，令過去數年因辣招而累積的購買力一下子爆發出來。

目前住宅市場以3,000萬元以下的成交最活躍，吸引了本地人及內地買家入市。雖然3,000萬元以上的豪宅交投尚未見顯著回升，但買家查詢已較過去增加，並吸引不少業主趁機放盤，開價亦未有如過往旺市時出現的大幅反價情況，有助吸引買家重投豪宅市場。

豪宅樓價較高峰期回落14%

過去窒礙豪宅市場運作的另一因素是銀行對承造豪宅按揭較為保守，不過，上月撤辣後，買家若財務狀況理想，按揭成數會較以往高，有助令豪宅市場轉活。

現時豪宅樓價已較2019年的樓市高峰期顯著回落14.1%，加上低印花稅及免銀行壓力測試等撤辣因素，對買家具吸引力。

樓市於2015年至2019年期間平均每月錄得52.5宗實用面積1,700平方呎或以上的豪宅成交，疫情爆發後，豪宅交投於2020年至2022年略為回落至平均每月42.3宗的水平，2023年市場平均每月錄得31.8宗，除了反映豪宅成交持續減少外，其實同時反映市場單是在疫情期間已累積了超過4年的購買力，當中尚未包括過去多年因印花稅而未有入市的購買力，我們不能忽視這批龐大的購買力。若全球經濟好轉，並開始減息，所累積的購買力便可望釋放。

筆者預期豪宅成交可望於下半年上升，內地買家有望重投樓市，他們對樓價介乎1億元以下的新建豪宅最感興趣。此類物業的買家佔有一半為內地人。

購買逾1億元以上豪宅的買家大部分為內地人，成交量或需待內地經濟好轉，始會顯著回升，畢竟稅項僅是其考慮入市的眾多因素之一。

由於今年整體豪宅成交量將會回升，在辣招全撤下，樓價將獲得支持，預期今年豪宅樓價將終止過去數年的跌勢，但走勢料將橫行。只能待經濟好轉及減息後，豪宅樓價才能顯著上升。

不過，對買家而言，在樓市好轉前偷步入市，是最佳的入市時機，有利爭取最佳的價格購買豪宅，尤其過去數年有不少業主或發展商未能售出豪宅，皆希望趁現時有好消息出貨，叫價不會過於進取。