市區豪宅盤紛現轉售為租 疫情加息夾擊 租務急彈升 [星島日報] 2022-08-12

　　加息因素影響樓市，加上外圍局勢不穩，二手市場購買力下降，不過市區豪宅屋苑業主相對持貨力強，不甘低價賤賣，寧願先行「轉賣為租」觀望後市，這批業主佔整體放盤約三成，由於租盤供應增加令租金水平略跌約2%，加上內地生重臨租務需求增。以九龍傳統豪宅區為例，上月共錄209宗，按月增加20%，租務成交並創近年按月新高。

港置首席分區董事梁偉雄分析指，加息因素及台海局勢不穩，影響九龍塘及何文田區豪宅交投及成交價水平，近日業主紛主動調低放盤價錢，平均跌幅達約2%，準買家則乘勢還價更深，還價幅度由兩個月前普遍只有2%至3%，大幅增至近日約一成，令該行上述兩區約三成業主選擇「轉賣為租」。

九龍傳統豪宅錄209宗

　　梁續稱，上述「轉賣為租」現象令租盤供應大增，拖低租金水平約2%，而啟德區租金近期向上，因此該區不少租客回流九龍塘及何文田區，帶動租務交投持續上升，港置數據顯示，上月九龍塘及何文田區豪宅租務成交宗數達209宗，為2021年1月以來，一年半新高。

　　他舉例，何文田山1號中層A室，面積1481方呎，4房2套連士多房間隔，屬罕有連車位放盤，原叫價5500萬，後來本年3月放租7.5萬，議價後累減約13.3%，鍾情校網租客以6.5萬承租，呎租約43.9元，低市價約5%。業主於2003年2月以1248萬購入上述單位，持貨19年現享租金回報率約6.3厘。

內地生租樓旺季帶動

　　中原高級聯席營業董事鄧錦雄表示，九龍塘又一居21座低層F室，面積561方呎，3房1套間隔，業主當初賣樓是希望回復首置身分換樓，原叫價1100萬，後來跟隨市況減價至1050萬，但也未能獲買家承接，因此於上月底轉為放租，叫租25000元，新近獲內地生零議價合租，呎租約44.6元，屬市價。據了解，單位附基本入牆裝修，亦包家電，3名內地生一次過付全年租金，而業主於2009年以410萬買入上述單位，現享租金回報率約7.3厘。他補充，內地生租樓旺季亦是部分業主選擇「轉賣為租」的原因，九龍塘區就以又一居最受歡迎，一般會三至五個學生合租3房1套戶型單位。

　　鄧分析指，九龍塘區約有25%業主選擇「轉賣為租」，普遍因為準買家還價不到心中價位，而且暑假屬傳統豪宅區租務旺季，租價以市價主導，因此較低市價賣樓為更好選擇，不過整體租金比上年下跌約一成，因為外國及內地租客都因疫情等因素減少。數據顯示，6月及7月何文田及九龍塘區共有約200個租務放盤，比之前增加約53.8%，反映上述現象。

中西半山買家入市審慎

中原資深營業董事何兆棠表示，豪宅業主與一般單位業主心態不同，對加息因素不太敏感，反而對近期再度掀起的台海危機，以至俄烏戰爭等地緣政治因素相當重視，加上疫情反覆，通關無期經濟未見復甦，後市不明朗下態度軟化，中、西半山區二手業主近期議價空間由5%至8%，增加至10%至15%。另一方面，準買家入市態度亦審慎，現時準買家中約4成選擇按兵不動待筍盤，3成轉買為租，3成索性打消入市念頭。