工廈進可攻退可守 基金追捧 [香港經濟日報] 2022-06-06

投資市場以工廈表現一枝獨秀，高力國際認為，工廈「進可攻退可守」，既有增值空間而收租亦穩定，深得基金追捧。該行指，數據與市民生活息息相關，故工廈活化成數據中心絕對有前景。

據高力國際數據，去年大手買賣投資市場上，商廈、舖位等均不及工廈出色，2021年共錄57宗大手工廈成交，佔整體比例約33%；涉及金額289億元，佔總金額39%。踏入2022年，即使第5波疫情出現，工廈亦獲資金追捧，截至上月尾，共錄22宗大額工廈成交，佔44%；而涉及金額為131.2億元，佔52%。換言之，今年大額買賣中，半數來自工廈成交。

疫情緩和，大手買賣開始出現，成交集中在工廈，先有美資基金Nuveen以近29億元購入葵涌集運中心全幢，該物業總樓面面積約26.62萬平方呎，呎價高見1.09萬元。兩星期前，嘉里（00683）更以約46億元，沽出火炭、柴灣兩項貨倉物業，買家為華潤物流，料購入自用。

高力國際工業物業高級總監陳彪指出，工廈投資市場近年出現明顯變化，「數年前，工廈工作室拆售興起，財團購入工廈樓面再進行拆售。近兩年工廈大額投資形式有變，多涉及全幢物業，而成交比例高達5成，是前所未有。」

他指，近兩年工廈買家中，外資基金所佔比例頗高，「環球資金非常充裕，外資基金特別增設亞洲房地產基金，能夠在短時間內籌集10億至20億美元，於1至2年內買物業，才可以向投資者交代。基金既有增值空間，收租亦穩定，防守性高。」他分析，工廈勝在進可攻退可守，「防守方面，工廈出租率偏高，過去半年，工廈不論分層及物流貨倉，空置率近乎歷來最低，租金沒有下跌空間，更相信會微升，故收租夠穩定。早年基金集中買寫字樓，惟近年經常有租戶退租消息，空置率高，外資基金寧夥拍本地營運商投資工廈，進可攻退可守。」

疫情令消費模式改變 工廈需求大

疫情令商舖、商廈需求降，而工廈卻受捧。陳彪指，疫情令消費模式改變，「網購增加，而在疫情下物流的流轉受影響，積存貨物時間較長，故需要更多貨倉，令物流及貨倉重要性提高。」除此之外，外資基金黑石、Brookfield以及新加坡StorHub，近月不斷購入觀塘、沙田等分層工廈，發展迷你倉業務，同樣反映財團看好倉庫市場。

他認為活化措施下，不少財團把工廈轉作數據中心，「今次活化工廈措施最大分別，是逾一半申請傾向改建數據中心。」他指，疫情下數據中心更有前景，「數據中心與生活息息相關，市民需要在家工中，加上網購等，雲端服務需求只會提升，因此數據中心前景理想，吸引改裝。」