工廈活化的前世今生與未來 [星島日報] 2022-06-27

不少工廈區域都位於交通便利的市區，但空間功能未能跟上當前社會發展，因此政府一直提倡活化轉型。去年底規劃署發布新一份《全港工業用地分區研究報告》，透露過去六年的工廈用途變化，用作貯物/倉庫用途樓面繼續維持約49%的高比例，而用作展覽室和研發中心等非工業其他用途的樓面比例則從6%微升至9%，反映活化雖然略有成果，但整體進度緩慢，情況並不理想。

工廈活化分「改裝」和「重建」兩類，後者需要補地價，建築和時間成本也較高，因此筆者更關注前者的情況。工廈活化政策始於2010年，當時容許15年以上工廈免補地價整幢改裝，作辦公室和商場等非工業用途。政策隨後在2016年後結束，這段時期被稱作「工廈活化1.0」，並出現了不少成功案例，例如位於葵涌的KC100、荃灣的The Mills、以及長沙灣的D2 Place。

其後政府在2018年重啓工廈活化，再次容許免補地價整幢改裝，但改裝後10%的樓面須作政府指定用途，被稱作「工廈活化2.0」。然而，重啓活化後改裝申請明顯減少。活化步伐減慢的原因主要涉及兩方面，一是工廈業權大多分散，能進行整幢改裝的單一業權工廈少於總數三分一；二是條件適合作整幢改裝的工廈大部分已在1.0時期完成申請。

業權分散拖慢活化程序

由於大部分工廈都難統一業權，因此持續推動活化的關鍵在於為小業主提供誘因。目前政府對工廈地契所准許之工業用途的定義狹窄，主要基於80年代的法庭裁决結果，當時法官定義工業用途須包含製造過程，並須製造出物品，因此目前絕大部分新興產業都難符合定義，在工廈中都成了違法活動。雖然工廈活化2.0放寬了豁免書申請政策，也稍微拓寬了倉庫用途的涵蓋範圍，但距離真正地鬆綁工廈用途依然十分遙遠，未來值得盡快深入探討。