工廈民生區商場 加息下可攻可守 [香港經濟日報] 2022-08-22

第二季投資市場有起色，高力國際資本市場及物業投資服務行政董事鍾德堯認為，在高通脹年代有利物業市場，並看好工廈及民生區商場，相信在加息下進可攻退可守。

隨着香港從第5波疫情中逐步復甦，第二季整體物業投資成交量由第一季的低位回升。高力數據顯示，商業物業投資量亦按季增長52%，但對比2021年上半年，今年首6個月的整體投資量仍按年下跌15%，成交額為289億元。

高通脹年代 投資不會持現金

在美國聯儲局宣布加息後，投資者轉趨更審慎的觀望態度，拖慢決策過程，或令香港市場復甦緩慢。鍾德堯認為，市場資金多，投資物業仍是首選，「全世界資本很充裕，在高通脹年代，投資不會持現金，只會擇肥而噬。而在投資市場上，不論股票、虛擬貨幣等非常波動，過去亦明顯調整。反觀物業市場，提供穩定回報率，相信續吸引資金」。

對於加息的衝擊，他分析投資者會較為審，「正因為加息，不會亂買，計算回報及加息因素，需要更高回報率。同時間，加息走向會進一步加重業主的經濟負擔，市場上有機會湧現更多投資物業的出售及接管個案，刺激2022年下半年的交易量，全年成交金額約700億元」。

第二季投資量 基金等佔87%

他指出，市場信心漸回復，「2019年社會運動、2020爆發疫情，兩年投資市場欠佳，去年投資市場已轉好，可是遇上今年第5波疫情成最大打擊。現時大家信心開始恢復，亦適應疫情，而7月1日香港新領導班子上場，社會料更為穩定，有助商業氣氛。」

買家方面，高力統計指，第二季投資量87%為基金、機構投資者等，例如葵貨櫃碼頭路集運中心，獲美資基金Nuveen斥資約28.8億購入全幢物業，總樓面面積約26.62萬平方呎，平均呎價約1.09萬元，該廈屬數據中心用途。另外，加拿大基金Brookfield亦入市購工廈。

鍾德堯預計，基金將主導大手買賣市場，「以前基金投資亞洲區，主力日本、韓國、內地、澳洲、新加坡及香港，而新加坡投資項目選擇較少、內地防疫上較嚴厲、日韓勢頭以本土投資者為主，而香港商用物業價格有明顯回調，更吸引資金留意。此外，過往基金在投資旺市時，多不敵本地投資者，如今基金有資金在手，趁本地投資者相對觀望，故下半年仍以基金主導大手買賣」。

物業範疇上，他分析，甲廈及核心區舖位基本因素較弱，較難吸引資金垂青，他認為，近一年多表現理想的工廈，透過改裝及更改用途，物業價值可望提高，「工廈涉及貨倉、數據中心及凍倉，無論收租、改裝待日後升值，同樣具投資價值，不只香港，在內地、澳洲工業亦是表現好。」他指，工廈受捧，或多或少因疫情改變生活習慣，「疫情令各人回歸生活，涉及工廠如食品製造，需求強勁。在疫情期間，使用數據量提高，數據中心亦向好。價錢上，工廈比起商廈，呎價始終便宜，低水吸引資金流入。另外，他亦看好民生區商場，因民生區商場防守性強，租戶如超市、酒樓等，租金收入穩定。