工廈市場回春 投資新寵兒 [香港經濟日報] 2022-10-21

政府近日再度放寬入境限制至「0+3」，市場氣氛轉趨活躍，不少投資者憧憬不久將來能放寬至「0+0」，達到跟國際完全通關，為市場帶來振奮好消息。

筆者認為，現時正值工廈市場回春時期，吸引大批外資基金入市本港工廈，例如：太古持有的青衣清甜街8至12號全幢工廈，獲新加坡基金以近11億元購入；澳洲基金嘉民亞洲以約3.68億元承接大鴻輝興業持有的九龍灣工廈全層樓面。可見，外資基金近日連環購入工廈，看中工廈市場的投資前景優厚，亦想共分一杯羹。

另一方面，工業大廈的回報潛力大，即使在加息的陰霾下，亦不影響工廈的投資價值。工廈的回報率基本可享3厘，標準更可達到4至5厘，因此可抵銷加息帶來衝擊。加上，工業大廈的用途廣泛，以現有工廈地契為例，一般指明單位只限用作涉及製造工序的工業用途。

基金購工廈 改裝迷你倉

若業主希望用作非工業用途，如改作寫字樓、零售、健身室等，便可向地政總署申請短期「地契豁免書」，更改原本用途。投資者正看中工廈用途多變，限制較少，而且呎價較商廈及舖位低水、回報率高，投資意慾大大增加。例如，加拿大基金布祿菲資產管理（Brookfield）近日再以5,500萬元買入柴灣工廈單位，作迷你倉業務之用，反映工廈具改造空間，外資基金亦不惜大手入市。

筆者表示，近數年香港積極發展創科，推動智慧物流及智慧工廈，市場反應熱烈，並相信香港未來方針會繼續以發展創科為重，工廈的需求只會有增無減。現時香港大型工業用地供應緊絀，元朗、大埔、將軍澳3個工業邨使用率逾9成。加上，政府甚少再供地作工業用途，工廈的供應數量只會日朘月減。在需求增加，供應減少的情況下，物業升值空間極大，吸引不少買家注視工廈市場發展。

筆者估計，政府踴躍發展北部都會區，主張以創新科技為新的經濟引擎，將香港規劃成「南金融，北創科」。受惠於北部都會區計劃，新界及西九一帶的工廈應會現搶購風潮。再者，政府亦積極以創科為目標，改造用地，吸引更多人才。例如，科技園去年將3個工業邨重新定位為「創新園」，工業發展改由科技帶動，相信整體工廈市場將會邁向新階段並帶來曙光。