工廈回報佳 強勢可持續至明年世邦陳錦平：政府提出發展創科 工廈需求將升 [香港經濟日報] 2022-12-12

近兩年大手買賣市場中，工廈表現一枝獨秀，世邦魏理仕認為，工廈既有政府政策配合，而在投資層面上，空置率、回報率及租金表現遠勝其他物業，料強勢可持續至明年。

世邦魏理仕早前發表一份關於工業市場報告，分析關於工廈投資價值及前景等。報告提到，工廈市場近兩年表現甚佳，主導大額投資物業市場，是前所未見。該報告指，由2016至2019為第一階段，而2019至2022年為第二階段，兩段時間投資物業成交作分析，發現大手買賣宗數，第二階段即近3年，較之前3年下跌58%，而工業買賣成交宗數，卻上升5.6倍。另外，近3年涉及470億元工廈成交，亦較第一階段約260億元升1倍。

新式工廈絕對有需求

世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平指出，從工廈用途層面，政府政策實非常配合，「政府早在十多年前推出活化工廈措施，近年再推出2.0，另外又推出工廈補地價標準金額，鼓勵重建，這些措施均有利工廈市場。」另外，他指政府在施政報告中，提出要發展創科，而工廈需求將上升，「香港大力發展科研、創科，而當中涉及不少機器，以配合自動化生產，舊式工廈未必可配合，故香港需要高更多規格工廈，因重型機器作自動化生產，樓面負重、樓底及消防等均非常重要，故新式工廈絕對有需求。」

另外，疫情下亦令工廈需求增加，「凍倉需求上升，因疫情下市民對冷凍食物、藥物等需求升，而溫控貨倉如保存紅酒等，貨倉出租情況佳。至於數據需求持續強勁，亦令數據中心受捧。」

投資物業要分析基本面，而涉及工廈的基本因素似乎不俗，他指，工廈新供應不足，其中兩次活化措施，已令2,500萬呎工廈樓面失去，同期新增供應約1,200萬呎，未來幾年情況接近。此外，市場對新工廈有需求，而本港工廈樓面樓齡甚高，該報告指，40至49年樓齡工廈佔33%為最多，而30至39年，以及50至59樓，分別佔24%及25%，換言之，絕大部分工廈樓齡達30年以上，他相信供先進科技用途的工廈不足夠，未來仍有發展空間。

工廈租金疫下升2.1%

近兩年大手工廈買賣甚多，今年華潤以46億元，向嘉里 （00683） 購入火炭及柴灣兩貨倉作自用，而去年怡和以58億元，把紅磡及柴灣兩工廈售予領展（00823） ，並售後租回。從長遠投資者角度，工廈的條件比商廈及商舖遠遠優勝，「疫情持續近3年，工廈空置率僅2.7%，而商廈及商舖高見約14%，而工廈租金更在疫情期間升2.1%，商廈及商舖卻分別大跌26.6%及35.6%，站在基金角度，工廈租金走勢及收入穩定，回報率達3.5厘，因此踴躍入市，料明年工廈強勢仍可持續。」

同時間，他指出工廈市場亦面對問題，「因現時建築費高，重建工廈，特別數據中心涉及龐大投資。此外，近年已有多個工廈項目獲承接，可供買賣的全幢工廈減少，要找具潛力項目比以前困難。」