工廈9月172宗買賣 創28個月低 [香港經濟日報] 2022-11-1

工廈買賣登記正處築底階段，冀在施政報告搶企業、振經濟下，後市可望漸見改善。（工商舖）地產資料所得，2022年9月份全港共錄得172宗工廈物業買賣登記（數字主要反映2至4星期前工廈市場實際市況），較8月的198宗回落13%，並為2020年6月以來的28個月新低；月內登記總值錄得17.33億元，按月減少17%，連跌兩月並創近22個月最少。

按物業價格作分析，在7個價格組別的工廈買賣登記當中，9月份錄得5跌1升1持平，當中以銀碼1億元或以上組別登記量跌幅最大，由前月的2宗，減少50%至上月只有1宗。另外，2,000萬至5,000萬元以內及1,000萬至2,000萬元以內的中價工廈，分別大減31%及30%，各自錄得9宗及19宗登記；至於登記量維持最多的200萬至500萬元以內組別錄得72宗，按月減少9%。另外，上月貴重工廈登記個案當中，以葵涌永昇工業大廈地下B、C、D室、1樓A及B室、2樓A室、3樓A及B室等多個樓層單位及車位等的4.33億元登記最矚目；其次是鰂魚涌華廈工業大廈7樓A室的5,950萬元登記。

就該行定期觀察的10個主要工業區作分析，共錄得7區下跌、3區持平的形勢；當中以黃竹坑/香港仔/鴨脷洲區的跌幅最大，由8月份買賣登記有8宗，大減88%至9月的1宗。此外，觀塘區亦錄得32%的跌幅，月內有21宗登記。至於最活躍觀察區之位未見動搖，仍然是葵涌區，上月共錄38宗登記，惟按月也減少7%。

港股近月持續跌跌不休，影響整體市場投資氣氛，另邊廂息口持續趨升亦窒礙交投，10月份截至24日為止，工廈買賣登記暫錄約111宗，預計全月只錄約150宗左右，按月料再萎縮13%。總結第三季，工廈累錄559宗登記，較次季的718宗挫22%；而首9個月則共錄2,119宗，較去年同期的2,965宗大跌近3成。朱氏補充，期望施政報告搶企業及未來進一步加強與內地通關，可為後市帶來提振作用。

過去兩年疫情來襲，各行各業均受一定程度的連鎖影響，香港整體經濟出現下行情況。隨着疫情逐漸可控，新屆管理班子亦陸續放寬措施，如入境「0+3」及預告了的「0+0」、矢志舉辦的「香港七人欖球賽」及「國際金融領袖投資峰會」等大型活動。利好消息曙光初露，照耀零售市道。

零售市道向來是香港的重要經濟動力，行業銷售額佔據香港整體GDP超過20%，政府早前宣布受疫情而致的經濟下行影響，財赤數字達到1,830億元，同時面對新加坡方面的挑戰，內外夾擊。要保持香港的國際競爭力及增加庫房收入，當前任務，復甦經濟，刻不容緩。從連年派發「消費券」、陸續放寬的防疫政策及舉行大型活動的決心，可見一斑。

大型活動浪接浪 吸旅客訪港

據統計處發表的香港零售業總銷貨額數據。比較疫情前後，農曆新年的零售旺季（每年1至2月），2019年的銷貨額為886.9億元，相較本年的590.5億，只佔疫情前水平的66.5%。若比較近十年的最高銷貨額，2014年的950.8億元，目前只達到62.1%水平。數據反映香港零售市道受到疫情影響，需求遏抑，減低了市場規模。香港作為「亞洲國際都會」的品牌及配套，在措施放寬及大型活動浪接浪的情況下，具相當吸引力予遊客及商務旅客造訪，從而形成強大需求動力，重新繳活零售市場，指日可待，形成市道的上行空間。

國際品牌進駐 對港具信心

每年1至3月均為零售旺季，高力國際最近亦獲零售商積極部署的查詢，傳統的核心商業區更不乏矚目成交，包括李寧進駐尖沙咀廣東道，意大利頂級時裝品牌Brunello Cucinelli亦承租中環皇后大道中的舖位，證明國際品牌對香港仍存在充足的信心。

另一邊廂，核心商業區以外，疫情下「在家工作」（Work From Home）常態化，引伸出現的「宅經濟」，令資本市場見證了地區性的民生需求掘起，具有穩定租金回報的地區商場及零售物業近來受市場追捧，例如老牌發展商「俊業集團」瞄準民生區，先後於長沙灣、旺角及土瓜灣一帶的商廈及商場投資，涉資約4.25億元，預計租務回報率為4.25厘。集團稱項目以「民生」作為發展主題，目標引入獨立、具個性的小店、食肆及創業空間等，服務區內的年輕家庭以及活化舊區，猶如深水埗大南西街般，每逢周末，化成「文青聚腳點」，吸引外區消費。

從投資的部署可見，其板塊集中於西九龍一帶，位置鄰近香港核心商業區，最大特色在於地區乃在舊區轉型的過程當中，例如長沙灣、深水埗及南昌一帶，不少新樓盤陸續入伙，如「睿峰」、「The Campton」、「愛海頌」及「匯壐」等，人口陸續年輕化，吸引不少專業背景的人口進駐，區內約74萬居民，近乎29萬的家庭，家庭入息中位數達33,550元，構成強大需求及消費力。不少當區鄰近港鐵站或具前衞設計特色的優質零售及商業據點，均令市場爭相渴求。