工商舖銀主盤紛以低價沽出 [香港經濟日報] 2024-01-30

近月工商舖銀主盤增，個別更以低價沽出，一方面稍拖累工商舖造價，同時反映不少投資者仍趁機撈底。

去年尾市場開始錄工商舖銀主貨成交，包括灣仔資本中心全層，涉及面積1.5萬平方呎，成交金額約為1.46億元，呎價僅約1萬元。另一宗較大手銀主買賣，為天后金輪天地商廈全幢，早前由接管人推出放售，最終由代理「藍帶啤酒」等業務的榮興集團葉樹林家族，以約5.11億元購入，呎價約9,832元。

踏入2024年，銀主盤成交持續。包括連鎖麵包店凱施餅店陷入財困後，不少由老闆蕭偉堅家族持有的商舖都變成銀主盤，包括元朗青山公路元朗段62號全幢易手，物業位處人流最旺的元朗大馬路，旁邊為恆香分店。物業屬於4層高全幢物業，總實用面積約3,544平方呎，每層實用面積約886平方呎，物業外牆更設有矚目大型廣告牌。

大馬路全幢十按盤 6200萬沽

舖位原本由凱施餅店蕭偉堅家族持有，先後曾經被十度加按，最終在2022年年底變成銀主盤放售，叫價約1億元。近日以約6,200萬元沽出，較當年叫價平4成，平均實用呎價約1.7萬元。據指，蕭偉堅於2014年「買殼」以約1.4億元購入該物業，相隔10年物業貶值逾5成。

事實上，原由凱施餅店持有同地段90號地下連閣樓，早前亦淪銀主盤，上月以約4,500萬元沽出。物業面積約1,870平方呎，銀主於2022年底起放售，最初叫價約7,800萬元，終上月以約4,500萬元售出，累積減價3,300萬元，呎價約2.41萬元。蕭氏於2014年以約1.1億元購入，以成交價計，物業10年大幅貶值約6成。

新都會廣場 呎價僅7千

市況仍疲弱，不少工商物業淪銀主盤並沽出。消息稱，葵涌新都會廣場第二座極高層01室，面積約3,131平方呎，以約2,192萬元沽出，呎價僅約7,000元。事實上，一星期前，同廈極高層06室，面積約1,465平方呎，以約1,303萬元成交，呎價約8,894元。換言之，是次成交價低市約兩成。翻查資料，是次銀主易手單位，原業主早於1992年，以約1,268萬元購入單位，物業於32年升值逾7成。

分析指，在高息情況下，不少投資者早年高價購入工商舖，或因加按物業，而息口高企難以負擔淪為銀主盤。近期銀主亦加快放售物業，並多以低市值沽出，對整體工商舖市況而言，個別低價成交，或多或少拖累整體工商舖造價，故個別項目價格短期內受壓。同時間，不少持有充足資金投資者，有見銀主物業普遍低於市價，因此趁機出手，相信銀主盤可吸引個別投資者撈底。