工商舖銀主斬纜意慾強 [香港經濟日報] [2026-10-28]

世茂集團 （00813） 旗下東涌喜來登酒店及福朋喜來登酒店，年中淪為銀主盤，日前以27億元售出，即時成為市場焦點。因為樓面呎價僅4,426元，以項目建築成本約1萬元計，大幅蝕讓逾55%，可見銀行去貨意慾十分強烈。

住宅樓價升 工商物業未受惠

雖然近月住宅樓價持續回升，但是工商物業市場並未受惠，無論租金及價格仍在下行中，加上工商物業的銀主盤存量愈來愈高，故銀行持續大幅減價清貨。

例如銅鑼灣霎東街OLIV 18樓，面積1,831平方呎，今年年初淪為銀主盤，銀行曾叫價2,180萬元於拍賣市場測試市場承接力，最終本月初以2,000萬元售出，呎價約1.09萬元。原業主2013年舖市高峰期以7,232.5萬元購入，以現時成交價計，物業13年帳面蒸發5,232.5萬元，期內貶值72%。

其次，跑馬地源遠街1號維德樓地下2號舖連閣樓，面積約1,246平方呎，原業主早於2013年以約2,800萬元購入，因財困令舖位淪為銀主盤，銀行上月以拍賣形式售出舖位，成交價480萬元，較購入價大幅蒸發2,320萬元，期內貶值83%。

事實上，2025年及2026年至今住宅樓價回升，住宅銀主盤去貨相對較快，相反工商舖交投淡靜，銀主盤積存量愈來愈高。根據前綫代理統計數據，截至10月中整體銀主盤存量約460個，工商舖銀主盤（不計車位）有171個，佔整體市場37%。回顧樓市撤辣前，2024年年底當時銀主盤存量約360個，工商舖銀主盤約70個，佔比約14%，可見近2年銀主盤積壓來源主要是工商舖市場。

銀主盤積壓 銀行紛劈價清貨

樓市全面撤辣至今超過2年，相對住宅而言，工商舖市場未見重大突破，故銀行愈來愈積極處理手上銀主盤，唯一途徑便是大幅降價沽貨。例如九龍灣宏光道創豪坊低層11室，建築面積約1,299平方呎，銀主剛以450萬元售出，呎價3,464元。業主2017年以約1,105萬元購入，9年間單位大幅蒸發655萬元，期內大幅貶值59%。

資料顯示，同層同層一個10號室，建築面積約861平方呎，同層銀主盤，去年年底以355萬元售出，呎價4,123元。兩個同層單位均屬同一銀行的銀主盤，最新成交的單位呎價僅3,464元，同類型單位比去年底造價再跌16%，可見銀行去貨心態十分強烈。

其次，柴灣富誠工業大廈A座低層1室，面積約1,885平方呎，原業主早於2017年以約1,360萬元購入，早前淪為銀主盤，並以900萬元售出，呎價4,775元，單位約9年間身價大幅蒸發460萬元，期內貶值34%。

據了解，市場仍有不少原由大家族持有的工商舖物業，因為財困而淪為銀主盤及接管人物業將陸續推出市場，屆時進一步影響工商舖物業估值，令買家還價更深，價格或續下調。