工商舖按揭申請限制超過住宅 [大公報] 2025-08-18

本港工商物業價格回調後，近月成交有上升趨勢。根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處數據，今年7月份工商舖註冊成交連升兩個月，註冊金額更錄得約50億元。對於現正租用工商物業的買家而言，若打算「轉租為買」，購入單位作長線自用，其按揭安排與一般住宅物業有何不同？本文將拆解兩者在按揭條款上的差異。

（一）按揭成數最高可達七成。

購買住宅物業但首期不足時，可向按證公司申請按揭保險，1000萬元或以下的住宅單位，按揭成數高達九成。然而，工商舖可承造的最高按揭成數僅為七成。以一個800萬元的單位為例，若屬住宅物業，首期最低可達80萬元；若屬工商物業，首期則需240萬元。若希望申請更多貸款，合資格的公司擁有人亦可考慮申請中小企貸款，增加一至兩成貸款。

（二）還款年期最長二十年。

按揭還款年期會影響每月供款金額。住宅按揭的還款年期可長達30年，但申請工商物業按揭時，一般最長還款年期僅有20年。不過，本公司最近處理的工商物業按揭個案中，個別優質客戶的還款年期亦可延長至25年。由於各銀行對此類物業的取態略有不同，建議尋求大型按揭轉介公司比較不同按揭計劃。

（三）容易出現估價差異。

估價會影響最終批出的貸款額。各銀行對住宅估價一般較為接近，但對工商物業的估價差異較大。部分銀行除了要求提供圖則及相片外，還可能進行實地視察，並會考慮地段、人流、承租能力等因素。一般而言，若單位過往出租情況理想，且由大型公司承租，估價通常較高；但若單位長期空置，且業主的放盤價格過於進取，銀行很可能無法估足價值。

（四）按揭條款較保守。

銀行提供的住宅按揭計劃，以銀行同業拆息按揭（HIBOR，H按）為列，息率一般為H+1.3厘，封頂息率3.5厘。工商物業的按揭計劃則較為保守，目前市場上的最低利率為H+2厘，部分銀行會設有封頂息率，但通常高於住宅按揭。此外，申請住宅按揭時，銀行一般會提供高息活期存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）及銀行按揭回贈。然而，工商按揭方面，銀行通常不會提供相關戶口及現金回贈。