工商舖價回落遇減息回報吸引 [香港經濟日報] 2024-09-09

高息影響投資市場，世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷認為，減息一旦啟動，老牌家族及基金可望重投大額買賣市場，當中睇好工業較穩健。

據世邦魏理仕統計，去年上半年共錄204億元大手買賣（逾億元物業成交），而今年同期則有16%升幅，涉約236億元，而去年全年約400億元，對比2021年逾800億成交，僅達一半水平。

連續兩年交投持淡靜，甄浚岷認為，投資市場興盛與否，主要睇息口走勢，「息口非唯一原因，但定為最關鍵。目前投資者買工商物業，融資成本為6%，業主持貨的成本亦高，有壓力減價賣樓，導致投資市場氣氛甚差。」

據該行數字，今年大手成交中，73%來自受財政壓力的業主出售，「上年個別業主資金開始不足夠，減息遲遲未出現，便要大幅減價沽貨，甚至淪銀主盤再招標。」業主有壓力沽貨，即使有興趣的買家，仍面對銀行收緊按揭，「可能要以全現金交易才買到，單論回報率，實力買家或選擇6%定期銀行利息，故暫緩入市決定。」

若港減息 資金料從定期釋放

美國聯儲局下周進行議息，市場預計減息在即，甄浚岷分析，若落實減息對投資市場定屬好消息，「是重要信息，意味加息周期已完結，即使減幅未必高，仍是一個趨勢，樓價見底。對非住宅按揭來說，大部分睇拆息，只要美國減息，Hibor會立即回落。」他指，隨着工商舖價格已從高峰期大幅回落，遇上減息便是入市時機，「投資物業回報率將開始吸引，資金料從定期釋放出來。」

近日不時有用家入市，例如上星期觀塘雲訊廣場一層半樓面，獲四洲集團 （00374） 斥約2億元購入作總部自用，可見暫有用家自置商廈、工廈，甚至買舖自用。他預計，減息下兩類買家會趁機出手，「特別一些老牌家族及富豪，過往十多年沒有入市，如今價格已跌回十年前水平，夠平便會考慮出手。另外，近兩年亞太區投資基金，因香港融資成本高，縱有資金在手，轉戰投資利息較低市場如日本，或回報率較高的澳洲，若香港減息基金有望重返。」

投資範疇上，他提到工業值得睇好，在疫情初期，物流倉、凍倉及數據中心等需求急增、令出租情況極佳，即引來資金流入，「疫情後復常，相關的物流倉等需求由高峰期回復至正常水平，空置率亦由3%升至7%，但對比商廈及商舖，仍是出租率最高，因此值得投資。」

近年最受壓的寫字樓，面對高空置率及供應多的問題，他相信短期內難消化，但卻認為價格跌至很低，「當非核心區寫字樓已跌至6,000餘元，已接近起樓成本價，故相信幾近見底。就算商廈市場不是V形反彈，跌至現今水平已開始有承接力。」至於商舖市場上，則認為港人北上消費對本港影響稍為放緩，而核心區則值博，「核心區舖位租金售價調整已很深，通關後旅客重返數字仍未回復至疫情前，仍有上升空間，可帶動無新供應的核心區舖位。」