工商舖供應大潮 待通關復常消化 [香港經濟日報] 2023-02-08

中港通關，商業活動肯定加快，對工商舖前景理應是好事，但值得留意，今年是工商舖3範疇供應高峰期，合共逾千萬平方呎，要消化亦絕不容易，料低位反彈力度有限。

商用物業租售價走勢，關鍵是供應及需求狀況，需求上，通關後不論商廈及商舖，租務上定會提升。在長達近3年封關，內地與香港商務活動大受影響，自然對商廈需求減，而零旅客狀況，更是直接衝擊零售生意，導致零售商先後棄舖。因此，甲廈及核心區舖位高空置情況，全因封關下商務活動大幅放緩。

如今中港通關，肯定商舖率先受惠，畢竟漸有旅客出現，首階段預計藥房、日用品商戶慢慢重新擴充。至於奢侈品如鐘錶珠寶、化粧品等，還看內地客來港情況，若人數及消費力理想，相關零售商必定不敢怠慢，即於核心區重新開業。故此，商舖市場是相對樂觀，畢竟由零旅客與現時小量重返，已有很大差別。

商舖率先受惠 前景相對樂觀

至於商廈方面，封關固然有一定衝擊，畢竟內地機構來港開辦公室難免受影響，惟整體寫字樓市場，仍然受環球經濟走勢狀況困擾，分析指今年整體全球經濟有一定憂慮，甚至出現衰退情況，令機構在擴充會有偏向審慎。如今重新通關，預計有一定內企會來港開業，加上招股上市亦會低位反彈，相關專業服務業同樣有擴充業務需要，故需求相信仍是上升。

需求上升同時，今年卻是工商舖供應高峰。甲廈方面，去年甲廈新供應達410萬平方呎，為近年最高，而供應潮未完結，今年新供應亦有約300萬平方呎樓面。去年因疫情未解決，據世邦魏理仕最新資料，本港甲廈空置面積創下1,300萬平方呎的歷史新高，較1999年的空置高峰高出53%。空置率亦創新高，達15.1%，超過1999年紀錄的14.4%，為新冠疫情之前10年的平均水平4.7%的3倍多。

一直以來，商舖及零售樓面的特點是供應量偏低，畢竟高樓大廈可達數十層，而商舖多集中在地下或大廈基座，整體來說供應量不會太高。但原來回看今年數字，商舖供應達540萬平方呎，為近20年來單一年份最高。回顧近20年，商舖供應較高年份，通常僅約200多萬平方呎，而近3年合共僅約100萬平方呎新樓面，故今年供應量之高實屬非常罕見。今年多商舖供應，主因多個大型商業項目或住宅項目商場部分落成，如啟德AIRSIDE（70萬平方呎）、大圍THE WAI（65.3萬平方呎），觀塘Milennity（50萬平方呎）等，並分布於不同地區。

另外，由於今年有大型物流中心落成，令工廈亦有540萬平方呎新供應，而工廈因出租率高，租金亦是疫情表現最穩定，故估計受新供應衝擊較細。

料租金止跌回升 惟反彈輕微

商廈及商舖面對大量新供應，同時受惠通關後需求上升，吸納上始終有幫助。對租客來說，不論租用舖位或寫字樓，選擇上肯定不少，業主亦會因應競爭劇烈，不敢開出太進取價錢吸客。換言之，商廈及商舖兩大市場，相信今年租金有止跌回升迹象，但始終遇上供應高峰期，租金反彈力度料輕微，而成交量則會明顯增加。