居屋買來住 還是買來……？ [香港經濟日報] 2023-03-28

居屋近來成為城中熱話，名媛蔡天鳳遭碎屍案後，死者前家翁鄺球被揭手持物業時，仍可以綠表購買居屋。其實還有另一積存已久的問題，不少人從居屋一買一賣中獲取巨利，讓人懷疑居屋給市民自置居所的初心是否扭曲。

有報道指，房委會初步同意若公屋租戶在港已擁有物業，將不符合以綠表資格買入居屋。

樓價跌蝕讓多 居屋反獲巨利

除了購買資格，市民或會發現，私人住宅樓價跌逾15%，自2019年購入的單位，過去一年轉售大量單位均需要不同程度的蝕讓。不過，總有特例，其中頗多「特例」是幾年前買入的新居屋在居二市場轉售，取得可觀利潤，

據地產站的報道，長沙灣凱樂苑本月錄得至少8宗成交，其中E座凱曈閣極高層18室，實用面積391平方呎，2房間隔，屬頂樓對下一層的「鳳凰樓」層戶，近日獲買家以未補地價563萬元承接，呎價14,399元，呎價不但創屋苑新高，更刷新西九龍未補地價居屋紀錄。原業主2019年3月以283.68萬元一手購入，持貨約4年，帳面獲利279.32萬元，升值98.5%。試問2019年入市私樓，誰有能力獲利近1倍？

雖然，去年初房委會宣布收緊居屋和綠置居單位的轉讓限制，2022年的資助房屋，業主在第二市場以不高於原價轉售單位的年期由2年增至5年，而在公開市場的轉售限制期限則由10年延長至15年。但能否改變這種獲取暴利的情況，數年後進入第二市場便分曉。不過，購入時的巨大折扣、加上說短不短、說長不長的時間值累積，會不會創造更大暴利？

團結香港基金上周亦指出，現時居屋只有30年擔保期，如果業主在期內斷供居屋，政府會負責向銀行還錢，因此樓齡較新的居屋，買家可以在不用壓力測試和提交入息文件的情況下，借取高達樓價90%的按揭貸款，剩餘按揭擔保期較長的居屋所需首期約50萬。

僅30年擔保期 新居屋更矜貴

但隨着餘下擔保期遞減，按揭成數下降，當擔保期完結，按揭成數不得多於樓價60%，而且批核準則更為嚴格，剩餘擔保期較短的居屋所需首期要約200萬，變相令樓齡較新的居屋，變得奇貨可居，但就降低樓齡較舊居屋的流轉量，所以他們建議將擔保期由30年延長至50年。

數據亦反映類似情況，利嘉閣地產一份報告指出，根據土地註冊處最新數據顯示，2月份全港錄得711宗居屋二手買賣登記（包括第二市場及自由市場），較1月的628宗按月增加13%，連升3個月，並且刷新近19個月以來新高紀錄。

上月的登記亦不乏矚目成交個案，當中以長沙灣凱樂苑D座低層1室的登記金額最高，單位實用面積631平方呎，以808萬元轉手，折合平均實用呎價約12,805元。長沙灣凱樂苑更以25宗買賣成為十大熱門居屋榜中交投量最活躍的屋苑，成交總值更是上月唯一突破億元的屋苑，涉資逾1.23億元，反映半新市區資助房屋備受上車客垂青，又是大量買入4年收割獲利的例子。