居屋延長按揭擔保期有利流轉量 [香港經濟日報] 2023-11-06

2023年施政報告中的樓市減辣措施，當中最受市場以及業界評價最高的，應該就是外來人才的印花稅由「先徵後退」改為「先免後徵」，令合資格外來人才只需支付第2標準印花稅，可算是對症下藥。而另一項針對二手居屋的按揭擔保期則由30年延長至50年，市場普遍認為：這項措施對二手居屋市場同樣對症下藥，更有利居屋流轉量。

在一眾樓市減辣措施中，其中一項為額外印花稅（SSD）由3年改為2年，市場卻普遍認為實質意義其實不大；另外，買家印花稅（BSD）以及新從價印花稅（NRSD）雖然分別由15%減半至7.5%，但其實亦不會刺激投資者入市。以樓價450萬元為例，以首置印花稅計算只需要樓價1.5%，相比新從價印花稅7.5%，兩者相差有5倍之多。而且，以目前平均住宅租金回報率2.5%計算，即需要首3年全部租金金額才能抵銷7.5%從價印花稅，這實在難以吸引香港人入市作收租等投資舉動。

住宅租金 短期或被推升

如果以投資股票作為例子，大家認為會否有投資者願意收取3年股息才抵銷支付買入的印花稅？答案顯而易見。由此可見，未來香港可供出租的住宅供應量，因為投資者不願意入市作收租，住宅租金短期內也難以下跌，基於供求甚至可能出現被推升情況。其實以香港目前經濟狀況，香港政府應該鼓勵本地投資者投放資金於本地房地產市場，而不應該驅趕這些資金到海外房地產市場。

另外，今次減辣措施亦有涵蓋二手居屋市場，並且能夠有效針對目前二手居屋在按揭年期不公平的現象。目前全香港大概有35.2萬個居屋單位，接近9成單位的樓齡也是超過20年或以上。故此，假若按揭擔保期只有30年的話，意味新買家可能只有10年的按揭還款期，令到每月供款額大增而失去預算。就以沙田愉翠苑2期為例子，愉翠苑2期樓齡為21年，換言之房委會擔保年期只剩下9年，新買家實在難以向銀行借9成按揭以及分攤25年還款。

過去這種情況間接令二手居屋放盤量不足，而如今施政報告表示二手居屋擔保期由30年大幅延長至50年，這項措施將可以令大部分的二手居屋在銀行按揭貸款上得到較為合情合理的按揭安排。筆者預計，此項措施將可以令二手居屋放盤量增加，從而改善二手居屋的流轉量。