小蠔灣頭炮流標 1個月3地皮收回 業界籲港鐵先建車站配套 減發展商投資風險【明報】2023-02-14

雖然自12月通關消息傳出，到現時內地與香港已正式全面通關，市面及整體樓市已逐步復常，不過，在過去約一個月，市場卻接連有三個大型項目流標收場。港鐵（0066）昨公布，籌劃逾20年的北大嶼山小蠔灣第1期發展項目終告流標，公司會適時重新招標。有業界人士建議，若港鐵先興建車站配套，可為發展商減低投資風險，料對未來招標有一定幫助。

上述小蠔灣第1期發展項目，為整個小蠔灣車廠重建項目的頭炮，市場人士認為對往後期數會有一定指標作用。不過，上周四項目截標時，只接獲3份標書，為近9年來收標數目最少的港鐵項目，三份標書分別來自長實（1113）、新地（0016）及會德豐。事隔一個周末，港鐵終在昨天公布，公司決定不接納任何有關該項目的標書文件，並會於適時重新招標。

今次流標的小蠔灣第1期，提供最多1900伙，住宅樓面約124.54萬方呎，另設商場樓面約6.74萬方呎，總樓面131.28萬方呎。由於整個小蠔灣項目已由港鐵一次過完成補地價，是次招標不設補地價條款，惟發展商需一筆過支付12億元入場費，另以分紅競投，中標發展商要負責興建部分平台、車站設施及車廠等設施。連同補地價在內，項目截標前估值約39.38億至65.64億元，預計每方呎樓面地價約3000至5000元。

事實上，過去一個月，市場接連有大型項目流標，如上月初截標的赤柱環角道豪宅官地，可建樓面約48萬方呎，屬區內逾20年最大型地皮，估值52.83億至85億元，每方呎樓面價約1.1萬至1.8萬元，當時接獲4份標書，其後於上月10日公布流標。市建局觀塘市中心第4、5區巨無霸商業項目，上月截標時只接獲區內大地主新地獨資入標，市建局於本月2日公布流標，及後市建局行政總監韋志成在網誌稱，局方希望為項目加入住宅元素。項目可建樓面216.59萬方呎，提供寫字樓、酒店、零售樓面，截標前估值約86.6億至130億元，每方呎樓面地價約4000至6000元。

下周截標洗衣街地有流標風險

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，由於小蠔灣項目樓面較大，發展商要競投新發展區時出價會相對保守，另由於發展商需負責興建部分平台、車站設施及車廠等，亦增加發展商在技術及成本上的變數，故未來港鐵重推項目時，建議港鐵可先建車站減發展商投資風險。另下周五截標的旺角洗衣街商業官地，可建樓面逾152萬方呎，估值約73.2億至121.9億元，每方呎樓面地價約4800至8000元，張認為，現時利息高、商業項目回本期長，項目同樣有一定流標風險。