小瀝源官地具優勢 測量師估值約6億 [香港經濟日報] 2024-07-08

本財年首幅住宅官地即將於周五（7月12日）截標，地皮估值5億至6億元。萊坊執行董事、大中華區估價及諮詢部主管方耀明認為，雖地皮有優勢，但發展商依然持保守態度入標，又估計減息之後半年至1年後，即至少明年地價才會有較明顯的回升迹象。

地皮位於沙田小瀝源，比鄰沙田工業中心及消防局，地皮面積約2.6萬平方呎，最高可建樓面面積約15.7萬平方呎。方耀明指，項目規模適中為優勢之一，估計地價約5億至6億元，每呎樓面地價約3,000至4,000元，在目前高息環境下，總價不算高，料有吸引力。

另一優勢是地皮鄰近港鐵第一城站，尤其在屯馬綫開通後，對外交通大大改善。

不過，他表示地皮亦面對大大小小的工廠及為特定目的建造（Purpose-built）的廠房，將影響景觀及周邊環境。首先當日後住客經過住宅時，所經過的工廠區環境都不太理想，而且或出現噪音問題，因附近有很多重型車及不同貨車經過，惟地契並要求中標者如何減輕噪音問題，估計發展商在日後設計上，會在牆或窗等位置花工夫，減輕噪音影響。

入標仍保守 料獲約4標書

作為本財年「打頭陣」推出的住宅地，即使地皮有相當吸引力，但目前息口及建築成本高企，拉高發展成本，他相信入標數量不太多，料最終接獲3至4份標書，即使發展商入標，價錢不會太過進取，料有輕微流標風險。

如地皮成功批出，他預計發展商會發展單幢式住宅，供應1至2房戶型為主。而以鄰近的沙田第一城過去約2個月成交價為例，平均成交呎價約1.2萬元，所以以此推算，他估計這地皮落成後，項目會以呎價1.3萬至1.4萬元出售。

另一方面，在高息環境下，樓市交投未算理想，坊間普遍預測今年年底，利息才會穩定下來，甚至到下年才有減息迹象，相信減息後半年至1年，即至少明年，地價才會有明顯回升的迹象。