專才買樓退稅 助海外買家入市韋堅信許偉國：住宅兩極化 超豪宅有價有市 [香港經濟日報] 2022-11-14

樓價呈現跌勢，韋堅信測量師行認為，施政報告中，提及專才買樓退稅，有助海外買家入市，但因種種因素下，無助改變樓價年內下跌。他預計，住宅價格將呈兩極化，最優質豪宅仍有價有市。

近月住宅樓價顯著下跌，韋堅信測量師行物業發展投資部副董事總經理許偉國分析，今次樓市進入調整期，屬集合多項不利因素，「首先加息不再是預期，而是實質開始，美國比預期加得快，幅度亦高，加息期亦長。另外，強美元下，外來資金入市興趣降低，而環球經濟數據欠突破，壞因素集齊，現應該不會再惡化，惟復甦需時，按現時屬平穩地調整。」

對於息口，他指香港加息幅度不高，惟會降低投資興趣，「按現時加息幅度，心理影響為主，但低息環境令資金四出尋找機會，如今成本提高，物業便失去競爭力，況且樓價仍在高位，現在只調整不足1成，市民投資住宅意慾低。」

樓價不會短時間見底

他預計，樓價不會在短時間見底，但亦未出現恐慌性拋售，因未有出現過度借貸，「跟以往比較，現時結構上借貸比例低，非住宅物業僅約4至5成，住宅有壓力測試。近十多年，銀行控制貨款安排，抵禦到合理調整期。目前因高槓桿而出問題的公司，主要為內房，佔香港整體地產發展仍不多。」

住宅樓價仍有調整空間，許偉國指出，由納米樓至頂級豪宅，樓價走勢不同，認為中小型住宅樓價明顯受挫。據差餉物業估價署整體私樓售價指數顯示今年首8個月累跌6.52%，當中中小型住宅則累跌6.58%；而二手住宅的成交量於同期亦減少約4成，「近年發展商興建納米樓及細單位，供應量較大，而500呎以下單位佔供應主導。發展商即使有持貨力，始終要賣樓套現，必須在定價上吸引，故仍有調整壓力。」

吸專才 不代表挺樓價

同時間，近來超級豪宅卻錄巨額成交，如長實（01113） 旗下半山豪宅樓盤「21 BORRETT ROAD」單位連車位，售予新加坡基金華瑞資本（LC Vision Capital），作價為207.66億元；事實上，該樓盤其中一個特色單位在去年以逾4.59億元售出，成交呎價高達13.6萬元，創亞洲分層單位呎價新高。他指出，山頂、南區、東半山以及渣甸山等一帶具環境清幽、私隱度高條件的獨立屋，不少中港富豪及名門望族擇居，他相信最優質地段豪宅，需求仍非常高，「最近新加坡基金大手入市，雖說呎價上有少許折讓，但仍達6萬餘元，可見香港頂級物業，在國際上仍有一定優越性。香港最優質地段，大樓面豪宅供應始終非常少，日後內地經濟重新開放，不少人仍對港豪宅感興趣，睇好價格仍硬淨。」他特別提到，香港物業有一獨特好處可吸引投資，「香港物業既沒有遺產稅，亦沒增值稅，非常難得，有利環球資金長綫持有物業。」