專才置業「變相減價」 樓市望返正軌代理 [香港經濟日報] 2024-03-08

樓市全面撤辣其中一個目的，是刺激潛在需求重投樓市，包括外來人才、投資者、用家等，由於過去2年加息周期遏抑大量購買力，市場預期撤辣後，短期內整體樓市交投可從低位急增50%以上。

樓市撤辣對不同買家的置業計劃，資金評估有頗大差異，以外來人才為例，樓市辣招最「辣」時，內地客買樓須支付樓價30%的買家印花稅（BSD），故內地客想盡方法慳稅，甚至租樓不買樓。但是撤辣後，外來人才享有與港人相同稅率，買樓支出急降，所以這類人入市反應最快。

內地客購HENLEY PARK 呎價突破3萬

樓市撤辣約1周，市場即時出現內地客入市個案，例如啟德HENLEY PARK 1B座高層F室，實用面積564平方呎，屬於2房連工作間設計，本周初以1,708萬元售出，呎價30,284元，屬近期罕有突破3萬元口的高價成交。代理指，買家為一名新港人（內地客）來港不足7年，尚未有永久身份證，買樓原本要支付512.4萬元辣招稅（BSD），撤辣後稅款降至64萬，慳稅448萬。

政府去年大力搶人才，擴大高才通計劃的大學名單、成立香港人才服務辦公室等，入境處資料顯示，去年全年有約12萬人透過不同輸入人才計劃來港，當中高才通計劃達49,737人。

另外，入境處資料顯示，2017至2022年間尚有約30萬內地專才來港，該批潛在購買力即時受惠，連去年的12萬即市場有逾40萬內地客受惠，若未來半年有約10%潛在購買力進入市場，足夠消化新盤市場的全年的供應量。

另一方面，本地投資者因投資成本急降，潛在購買力同樣得以釋放。根據政府數據顯示，2010年首11個月（額外印花稅，Special Stamp Duty, SSD生效前），平均每月錄約2,661宗，屬投機或短期轉售（包括確認人交易及24個月內轉售）個案；而SSD生效（2010年11月）後，相關短炒個案急跌，以2023年為例，平均每月僅36宗，可見大量本地投資購買力被樓市辣招遏抑，現撤SSD後，倘投資需求回復至辣招前3成水平，每年可為樓市帶來近萬購買力。

新婚家庭帶動 首置客需求升

其次，過去數年受雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD）影響，不少投資者為慳稅，紛透過內部轉讓「甩名」自製首置身份買樓，據美聯物業統計，過去5年平均每年有4,700宗近親轉名買賣，即使疫情期間內部轉讓個案也沒有回落，反映投資需求十分強勁，撤辣後對釋出投資需求十分重要。

而首置客方面，雖然撤辣前、後影響不大，但是市場剛性需求正逐年回升。以新婚為例，婚姻註處數據顯示，2015至2019年的5年間，平均每年有5萬對新人結婚；惟2020年至2022年疫情期間下跌至2.8萬對，疫情過後2023年回升至約4.2萬對，可見新婚家庭對住屋需求甚殷切。

有本地大型代理預期，3月一手交投可錄約3,000宗水平，挑戰7年高位。全月二手約5,000宗，比2月倍升。