專才來港增 「人才公寓」具投資價值戴德梁行鄧淑賢：減辣帶動成交 住宅價續跌 [香港經濟日報] 2023-11-06

政府終為樓市減辣，戴德梁行執行董事、香港研究部主管鄧淑賢認為，減辣主要帶動成交量，在高息環境下，住宅樓價跌勢仍持續。因應輸入人才計劃加快，涉及酒店、服務式住宅等「人才公寓」，既有需求亦有靈活性，最具投資價值。

上月尾施政報告為樓市3項辣招減辣，包括把額外印花稅的適用年期由3年降至2年，並把買家印花稅及新從價印花稅的稅率減半，兩者由原先涉樓價15%，下調至7.5%，相關措施經已生效。

減辣助換樓客 刺激流轉量

鄧淑賢指出，逐步減辣是好開始，「從實際情況來看，假設政府一下子全撤辣，或會令樓市波動更大，現時有秩序減辣，效果亦會理想。」她分析，措施主要幫助換樓客，刺激流轉量，預計成交量升2至3成，「對近期集多項利淡因素來說，減辣算好消息。」第三季樓價已蒸發全年升幅，近期價格持續向下，她分析，減辣後即使成交量增加，樓價亦難有反彈，「主要因息口高，環球經濟氣氛一般，股票市場亦反覆向下，暫難反彈，全年樓價跌幅約5%。」

樓價走勢與需求有密切關係，政府近兩年積極搶人才，對住屋需求亦有帶動作用。戴德梁行本年中發表了《人才住房：香港的新興板塊》報告，指出香港雖然在疫情期流失部分人才，但來港人才和學生數字在2020年後已逐漸回升。

上月尾政府指，人才計劃最新收到16萬份申請，其中約10萬宗獲批，當中三分之二來自內地，並有數萬人已來港，鄧淑賢指，「年中做相關報告時，當時數據顯示接受3萬多份申請，短短數月大幅增至逾10萬份獲批，可見速度之高，並預見對住屋需求增。」

她指出，除了高級管理人員來港工作，對豪宅需求增強外，或涉及內地及海外多間大學計劃，招攬員工來港，同樣對中小型住宅有一定支持作用。報告亦指出，在過去10年，大學生人數增長了9%，非本地大學生數目更錄得近50%增長，使非本地學生的佔比從15%增加到20%，惟學生與床位比例分析，現有的學生宿舍數量遠未能滿足學生的住宿需求。她預料未來幾年來港人才和學生數字將不斷攀升，人才公寓有需求，涉及共居空間（co-living）、多戶型物業（multifamily）及學生公寓（student housing）等的出租公寓物業提供機遇。

紅磡Y83 入住率近100%

事實上，外資基金對相關市場亦相當活躍，如AEW基金兩年前夥拍營運機構，以16.5億元購入紅磡香港逸酒店，經過翻新去年初改建為學生宿舍，現稱為「Y83」，現時入住率已接近100%，可容納近600人，每月房租7,000至1.25萬元。另外，早前都會大學亦洽購紅磡蕪湖街84至102號新落成酒店，樓高16層，總樓面6.6萬平方呎，提供433間客房，料若成事可作學生宿舍。

鄧淑賢稱，出租住宅勝在夠靈活，「購入住宅或酒店，改裝成宿舍過往較為簡單，入住率高。日後若旅客數字重回高峰，房價上漲，業主又可還原酒店出租，可說是攻守兼備。」對比起其他項目，她謂寫字樓目前遇上空置率高企狀況，而數據中心仍有基金注視，但因物業本身涉及電力供應等限制，並非很多物業可發展。現時很多基金成功集資，若選取項目，出租住宅將成目標之一。