專家料樓價升幅有限 4因素成關鍵寬按揭高才通利好 惟受制加息經濟弱 [香港經濟日報] 2023-07-03

樓市上半年受惠疫情消退、本港向外通關，住宅成交量較去年同期明顯反彈，樓價亦由去年谷底穩步上揚，但踏入下半年，市場隱憂未除，能否承接上半年氣勢，還看四大因素，包括利淡因素：美國加息步伐、內地經濟走向，能否改善；以及利好因素：放寬按揭政策，高才通計劃，能否帶來新需求。

專家普遍認為，下半年樓價仍有上升空間，惟升幅輕微。

據差餉物業估價署資料顯示，今年首5個月私樓價格初現復甦勢頭，由去年累挫15%，從谷底反彈約5%，惟下半年樓市仍受4大主要因素影響。

當中息口走勢依然牽動後市走向，雖然6月份美國聯儲局暫緩加息，本港銀行最優惠利率維持不變，令市場鬆一口氣。但由於美國通脹高企，估計年內仍會加息2次，7月加息機會也甚高。而財政司司長陳茂波亦指：「現時加息環境未完結，即使結束後，息率仍在高位維持較長時間。」在加息步伐尚未休止，估計待明年才稍見放緩，本港買家也需時消化。

除按揭息口外，內地經濟與本港息息相關。但受制環球經濟疲弱，近月內地經濟數據走勢反覆，最新6月份內地官方製造業PMI為49，較5月輕微增長，符合市場預期，但仍然位於收縮區間，而內地客一直為本港樓市主要的購買力之一，一旦內地經濟表現欠佳，意味其購買力也受削弱，購港樓意慾降，實際影響也不容忽視。

樓按研微調助換樓 影響正面

至於一些政府政策，亦左右本港下半年樓市走勢。其中會否再出手調整樓市政策，也甚為關鍵。財政司司長陳茂波於剛過去周六指出，將微調樓宇按揭，考慮研究幫助「換樓」市民。「現時上車盤計及按揭保險的按揭成數達90%，再上調空間不大，但亦聽到不同意見，例如小家庭由細單位想換較大單位，銀行按揭及承擔按保之間，是否在個別位置可作出調節，是當局思考方向。」

財爺此舉是在可能範圍內減輕市民負擔。惟最終如何「微調」，力度多大，哪一種價格的物業直接受惠，均受市場期待；但可預計，一旦對買家資金要求下降，必定為樓市帶來正面幫助，有助加快入市步伐。

於去年《施政報告》中推出的高端人才通行證計劃（高才通），亦對樓市造成影響。根據入境處公布，截至今年5月31日，接獲逾3.2萬人申請，共有逾2.1萬人獲批，不少人更舉家來港，預料該批專才將於下半年陸續前來，且對住屋有一定需求。尤其是專才成為本港永久性居民後，買樓可退還預先繳交的辣稅，增加其長期留港的誘因，直接推動下半年置業及租務需求。

全年樓價 約5至8%增長

而本報總結逾十位專家意見，普遍認為美國加息周期未完結，內地經濟增長未見太理想，下半年本港樓市確實有下行壓力，不宜過分樂觀；但是，高才通申請反應不俗，政府將微調按揭成數等利好措施，有力支撑市況，預期2023年全年樓價仍有約5%至8%的增長。