寫字樓市場分化格局下的戰略 [香港經濟日報] 2026-07-31

2026年第二季，香港商業地產市場在複雜的宏觀經濟環境下展現出相當韌性，商業營商信心穩步回升。

按高力最近發表的季度《2026年第二季市場報告》顯示，寫字樓市場成為引領整體商業地產復甦的主要動力，第二季甲級寫字樓錄得86.4萬平方呎的正淨吸納量，高於過去20個季度的平均水平，整體空置率回落1個百分點至16.1%，雖整體甲級寫字樓租金按年微跌1.6%，實則市場表現呈分化發展的格局。

分化走勢呈現於核心商業區（CBD）與非核心區的表現，「中環/金鐘」核心區連續4個季度錄得正吸納量，季度淨吸納達18.2萬平方呎，過去12個月累計淨吸納量達88萬平方呎，空置率由1年前的14.5%顯著降至10.2%，因而帶動中環與金鐘租金按季上升1.9%，年初至今累升5.5%，預計全年升幅可達5%至8%。金融與保險機構的自用與擴充需求活躍，市場錄得包括太古廣場二期（約1.3萬平方呎）、AIRSIDE（3.25萬平方呎）及太古坊二座（約3.28萬平方呎）等代表性租務成交。

展望下半年，核心區辦公室的需求會平穩發展，主要受惠於香港近兩年，展現亞洲金融中心的領導地位，企業來港上市（IPO）的需求連連不斷。本年至今，約有80宗IPO個案完成來港上市，據4大會計師樓統計，上半年集資額達2,100億港元，創近5年來新高，亦比去年同期上升92%，預計全年會錄得3,800億港元集資額，熾熱現象或延續至來年，也推動專業及金融服務的擴張需求，成為核心區寫字樓的租賃成交動力。

九龍東等非核心區 競爭大供應多

相較之下，九龍東等非核心區域因面臨結構性競爭與過剩供應，租金按季再下調2.9%，全年預計跌幅或超過5%。展望下半年，市場將有約120萬平方呎的新寫字樓供應落成，部分非核心子市場的空置率短期或面臨壓力，對非核心區業主而言，管理策略上宜抱持現實態度，積極提供靈活租約結構與免租期優惠，以提升出租率為首要目標；核心區市場則已大致消化相關預期，大幅度的租金調整機會不大，但業主仍需防範單一租戶違約風險，並把握當前需求優化租戶組合。

對於企業客戶現階段的租賃策略，宜重新審視成本優化程度或辦公室佈局升級，作為首要戰略目標。非核心區租戶可善用業主爭取留戶的優勢，進行租約條款優化、提早洽商續租，爭取更優惠待遇，並加入彈性條款以因應未來宏觀波動，以降低營運成本及強化風險緩衝；而具備升級需求的企業，則可利用目前核心區與非核心區的租金價差，在核心區租金進一步上漲前，鎖定高質素的優質辦公空間，又或者從非核心區中，乘租金下行調整之便，以更相宜成本身，轉移更優質的物業。