學生宿舍迎黃金起步期3幅地如何補缺口？ [香港經濟日報] 2026-04-17

近年本港專上學生宿舍突然成為投資市場新寵，主因其實很直接：長期供不應求。

最新估算，2024/25學年本港專上學生對住宿的總需求約13.2萬個床位，但現有供應只有約5.7萬個，缺口高達約7.5萬個；即使把未來已知的大學宿舍、私營學舍及「城中學舍」項目全數計入，到2028/29學年累積缺口仍預計超過5萬個。若再考慮非本地生預期持續增長，未來5年未被滿足的累計需求或高達約14.3萬個床位，在這種結構性缺口下，宿舍已不只是「福利」，而是院校招生競爭力的一部分。

需求端的變化，很大程度來自政府有意識的政策推動。政府一方面推出「留學香港」等對外宣傳計劃，積極到內地及海外推廣本港高等教育，另一方面明確提出要把香港打造成「亞洲教育樞紐」，並配合放寬非本地生比例及收生安排。這些措施疊加之下，非本地學生人數在短時間內大幅增加，形成一股持續而具支付能力的住宿需求。

近兩年21宗改建個案

有見及此，近年愈來愈多酒店被收購改裝成學生宿舍。以2024至2026年間32宗酒店及相關物業買賣為例，至少21宗被市場視為會改建成學生宿舍，買家多為本地投資者，或海外投資基金夥拍專業營運商。已投入營運的私營學舍，每床位月租約6,000至8,000元，入住率長期維持在9成半以上；營運成本約為租金收入2成多，低於傳統酒店，營運穩定後淨回報率約4至4.5厘，較不少傳統商廈物業更高且穩定，為投資者提供了具體而清晰的回報參考。

政府近期首次以「專上教育學生宿舍」為主題，選定啟德、沙田小瀝源及東涌東3幅已平整商業地，邀請市場提交發展意向，合共可提供約4,500個床位，並計劃陸續公開招標。當局早前已表明，評估地價將以宿舍用途作基礎，並研究加入限制轉讓及禁止分拆出售等條款，確保土地真正用於增加宿位。據報政府共收到逾20份意向書，反映發展商及專業營運商反應相當正面。

從投資周期看，香港目前大致處於「從個案試點，走向體系成形」的起步階段。英國及澳洲的專業學生宿舍市場，經多年發展，已由早期散點式項目，進化到以大型開發為主、由基金及保險公司主導的「組合管理期」，並出現多宗以宿舍組合作價轉售的二級市場交易，資產估值及營運標準相對成熟、透明。相較之下，香港過往仍以收購單幢酒店或舊樓、個別改裝為主，交易以單一資產為單位，買家多是個別投資者或機構投資者。今次3幅宿舍用地，正標誌香港開始由「改裝＋零散」邁向「新建＋可複製」，是由第一階段走向第二階段的關鍵轉折。