學宿缺口大非甲廈改裝新機遇 [香港經濟日報] 2026-07-03

學生宿舍需求大，仲量聯行指寫字樓改建學生宿舍，為低效非甲級商廈提供增值出路，回報勝酒店。

仲量聯行最新《順勢部署：專用學生宿舍成另類資產投資機遇》報告指出，本港專用學生宿舍（PBSA）市場正經歷投資策略轉移。隨着全港學生床位需求持續擴大，投資者正積極尋求合適物業改建作學生住宿。目前，資金正加速流向價格具競爭力的乙、丙級寫字樓；預計其改建後的潛在內部回報率（IRR）可達18%，較改裝酒店高。

政府近年致力推動香港成為區域教育樞紐，帶動非本地學生人數激增，住宿需求隨之急升。仲量聯行預測，按目前可預見的供應情況，現時全港學生床位短缺將由2025/6年的76,300個，增加近1倍至2029/30年的147,200個，淨缺口擴大逾7萬個，反映市場供應嚴重滯後。

星基金7.49億 購大角咀商廈

該行指，截至2026年4月底，本港主要PBSA項目提供約6,900個可租床位。現時主要PBSA項目入住率高達98%至100%，租金自2022年以來每年穩步攀升近1成。未來新增供應亦相當有限。估計PBSA潛在供應約16,300個床位（包括已成交並擬改裝學生住宿的項目、「城中學舍計劃」申請以及2026/27年度潛在政府賣地項目），總量遠未能滿足預期需求。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，早期的改建焦點多集中於酒店，但隨着酒店業復甦推高資產價格，改建利潤空間已逐步收窄，合適盤源亦買少見少。相反，乙級商廈空置率已超過連續5年高於10%，且乙、丙級寫字樓的租金及資本價格分別較2019年高位回落15.2%及50.5%，造就了極具吸引力的入市時機。

在最近成交方面，資料顯示，大角咀必發道One Bedford Place全幢，以約7.49億元沽出。該廈早年由樂風集團持有，及後淪銀主盤並招標出售，物業總建築面積約184,041平方呎，呎價約4,070元。買家為新加坡家族基金偉合資本，將改裝學生宿舍。

報告指出，雖然乙、丙級商廈改建為PBSA的工程難度及資本開支普遍高於酒店，但其潛在投資回報更為可觀。

5年目標內部回報率 可達18%

陳國章估算，以每平方呎總成本（收購價加改裝費）約8,000至9,500元計，假設每個床位月租維持約7,000至10,000元的穩定水平，寫字樓改建，在5年投資期內的目標內部回報率可達15%至18%，優於可比較的酒店改建項目的13%至16%。

他指，除了回報吸引，政策「拆牆鬆綁」亦是促成資金轉向的關鍵催化劑。政府於2025年7月推出「城中學舍計劃」，簡化審批程序並降低了寫字樓改建宿舍的監管門檻。截至今年2月4日，當局已接獲25宗申請，涉及約5,100個床位，當中大多數為整幢改裝，反映投資者正順應政策趨勢，加快相關板塊部署。