太子鄧鉅明︰高息下難有投資機會沽貨是王道 [香港經濟日報] 2023-06-19

相隔3年內地客重臨香港，推動旅遊及零售業。太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明認為，受環球及內地經濟表現欠佳影響，高消費品仍是表現一般；樓市方面，他指高息下難有投資機會，樓價仍會調整，僅用家主導的豪宅價格相對較穩。

疫情持續3年，零旅客下本港旅遊及零售業受衝擊，直至今年初中港通關，訪港旅客明顯增加，為奢侈品商戶帶來生機。鄧鉅明表示，經過近半年小總結，生意比過去3年零遊客當然有大幅反彈。若與疫情前相比，目前生意約回復6至7成，與2013至2014年高峰期比較，則回復近一半。旅客重返，消費模式亦有轉變，「以前過百萬名錶，每個月可賣出十隻八隻，現在可能僅一兩隻。相信內地旅客消費習慣亦有轉變，對產品認知更多，消費較以前理性。」

業主實力強 料豪宅跌幅較細

除了消費習慣轉變外，購買奢侈品，始終與經濟表現有關。鄧鉅明指出，本港零售業，特別是高消費品銷售，面對最大困難是環球局勢，「中美關係仍然緊張，而環球經濟麻麻，內地經濟仍在復甦階段，人民消費力一般。此外，高息環境亦影響消費力，買高級鐘錶通常是營商人士，利息高不利做生意，當賺錢困難，消費上會手緊一點。」他認為，即使面對困難，有遊客重返始終是好開始，「至少有曙光，大家生活復常，對今年零售業前景仍審慎樂觀。」

高息環境，除了影響消費，對樓市影響更直接。日前美國暫停加息，惟短期內減息機會不高，意味高息環境持續一段時間。他認為，中小型住宅面對一定壓力，「細價樓會較大壓力，特別近3至5年入市，新盤很大機會蝕。由於過去幾年新盤發售時，發展商定價偏高，現時市場回復理性，加上利息高，業主要沽貨定要減價，虧損機會高。」相比之下，他料豪宅跌幅較細，「豪宅多屬自住，持貨業主實力較高，亦並非與利息掛鈎，跌幅有限。」

1.55億沽赤柱海明山雙破頂

投資策略上，太子鄧今年以沽貨為主，如上月以公司股權轉讓模式出售赤柱佳美道海明山一對孖屋，涉資約1.55億元，以該單位面積3,914平方呎計，呎價約3.96萬元，兩者均創屋苑新高，持貨16年帳面勁賺8,150萬元離場。他謂高息下沽貨是王道，「高息時間最好減借貸，畢竟息口由1%變5%，沽貨套現是比較合理，今年入市興趣不大，市場上極少有8%回報物業，即使有5%回報，我亦寧願放入銀行做定期。」

至於寫字樓，他非常睇淡，認為全球經濟一般，企業難擴充，「況且疫情後公司在家工作，很多公司樓面由3萬變2萬呎，趨向減少樓面。寫字樓復甦至少要等5年，等待全球經濟向好。」他指，寫字樓供應多，因旺市時業主把酒店改裝成寫字樓，供應量突然提高，寫字樓市場困難時間將較長。商舖市場上，他指遊客區以尖沙咀最旺，舖租回升，但與高峰期仍有距離。