天鑄4伙淪銀主盤 最多涉17按全港銀主盤189個按年增8成 逾13年高 [Hong Kong Economic Times] 2022-11-25

加息衝擊下，二手樓市雪上加霜，銀主盤數量更持續飈高，最新滾存量增至約189個，按年大增近8成，並創2009年後逾13年新高。

銀主盤蔓延至市區豪宅，有投資者持有的何文田天鑄4伙「多按」盤，全數遭銀行接管，最多涉17次押借紀錄，總叫價逾1.47億元，較總購入價低2成。

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波表示，本港經濟正陷入衰退，而息口上升，將導致借貸成本增加，加重不少商家生意上及物業持貨的壓力，當未來息口進一步向上，「借貸就會更緊張」，部分豪宅業主或資不抵債，導致銀主盤上升，估計銀主有機會減價促銷下，將對小業主叫價構成壓力，加速樓價回調。

本報綜合代理數據，市場銀主盤自去年11月突破100個後，持續反覆向上，截至昨天最新積存量升至189個，按月多12個或6.8%之餘，按年更增83個或78.3%，料為2009年4月後逾13年最多。

共以1.47億放售 低購入價2成

近期多個市區豪宅相繼湧現銀主盤，據消息指，天鑄驚現4伙「多按」銀主盤，由同一名投資者或相關人士持有，分布1期及2期，涉及2至4房，實用面積800至1,479平方呎。

上述4伙連同一按各涉及11至17次押借紀錄，當中「最多按」為2期1座中層D室，實用面積894平方呎，3房間隔，該單位於2016年以2,894.91萬元一手買入，上述投資者曾用作收租，惟租約屆滿後一直丟空。據悉單位剛淪為銀主盤，由一間本地大型銀行以2,730萬元放售，意向呎價30,537元，叫價已貼近市場水平。

有代理表示，該投資者2017年曾擲2,708.26萬及5,830.91萬元，各買入天鑄1期6座中層D室2房，以及1期7座低層D室4房，實用面積800及1,479平方呎，惟該2伙新近亦雙雙被銀主接管，以2,100萬及4,500萬元放售。

而上述投資者或相關人士，本身也持有同屋苑1期7座高層D室4房，實用面積1,479平方呎，單位於2017年以6,961.8萬元購入，目前同樣遭銀主以5,380萬元放售，即4伙天鑄已悉數淪為銀主盤，合共以逾1.47億元放售，叫價較當年總購入價約1.84億元，低3,685.88萬元或20%。

近期銀主盤 蔓延市區貴重豪宅

事實上，隨着銀主盤數目大升，近期持續擴散市區貴重豪宅，如早前有從事中日式食肆的上市公司高層或相關人士，持有的九龍塘聚賢居及九龍塘花園2伙特色戶，雙雙被銀主接管，遭4,200萬及5,400萬元放售。此外，大潭紅山半島B區松柏徑雙號屋，實用面積3,136平方呎，亦淪為銀主盤，該洋房估值達9,800萬元。

銀主盤的出現，多是由於業主過度借貸，形成資不抵債而被銀主收樓；雖然現時銀主盤數目與2003年沙士、或2008年金融海嘯爆發期間相比，仍然有段距離，不過從銀主盤由公屋或居屋，蔓延至豪宅市場，反映樓市基本因素正呈轉差徵兆，對市場或帶來信心影響。

經濟弱 削豪宅業主持貨力

一直以來，住宅市場銀主盤較集中公屋或居屋，因有關物業的業主持貨能力相對弱，抵禦市場衝擊的能力較低，如今豪宅業主受到影響，難免增加市場對樓市、經濟前景，以及息口上升帶來影響的憂慮。

雖知不少豪宅業主，本身都是從商或者具投資背景，他們出現過度借貸或無力還款，正反映其本業難以維持，實體經濟正在轉弱。事實上，本港GDP已連續三季呈現收縮，上季收縮情況更擴大至4.5%，全年有機會負增長3.2%，企業倒閉、減薪潮有機會伴隨出現，進一步削弱市場的持貨能力及信心。

按揭恐更審慎 釀惡性循環

同時，雖然現時銀行對按揭業務仍然積極，但若然隨着業主斷供情況增加，銀主盤數目上升，銀行對於按揭業務的風險評估亦有機會更趨審慎，令市場借貸難度上升，按揭收緊將會形成惡性循環。

經濟環境與銀主盤一向呈正面關係，如2008年金融海嘯爆發期間，銀主盤數目一度急升至約316個，直至經濟好轉才回落。