據北部都會區行動綱領，政府擬將天水圍一帶建構為高端專業服務和物流樞紐，而且洪水橋/厦村新發展區將會興建港深西部鐵路來往前海，將帶動天水圍的商住發展，觀乎目前區內共有5個較新或將落成的大型商業及商住項目，共提供逾171萬平方呎商業樓面。
天柏路巴士廠 改劃商住用
為增加房屋供應，政府積極改劃用地。根據城規會文件，城規會於本月同意修訂《天水圍分區計劃大綱核准圖》，當中包括將天水圍天柏路的巴士廠改劃作私人住宅，將可提供約1,760伙。項目現主要用作巴士廠，地盤面積約15.93萬平方呎，計劃以地積比率6.4倍（住用地積比率為6倍，非住用地積比率為0.4倍），發展4幢樓高37層的住宅，總樓面涉約101.96萬平方呎，當中非住用總樓面佔約6.73萬平方呎。項目日後亦會提供零售設施、幼稚園及社福設施，料於2029年落成。
億京換地申請 獲批進一步處理
事實上，早在90年代，政府將天水圍發展為新市鎮，吸引不少發展商在區內發展大型屋苑。而在北部都會區的推展下，發展商亦積極把握發展機會，當中中小型發展商億京，旗下元朗橋頭圍現為「4S汽車城」等用地的換地申請，於今年2月已經地政總署獲接納作「進一步處理」。該地的地盤面積約16.6萬平方呎，於去年已經向城規會申請發展5幢47層高（另設2層地庫及1層轉換層）的住宅，及1幢樓高7層（另設2層地庫）的零售設施建築，以提供1,850伙住宅，住用總樓面涉約93.2萬平方呎，非住用總樓面面積則涉約22.8萬平方呎。而城規會亦已經在今年1月批准上述申請。
而在區內已經擁有大型指標屋苑嘉湖山莊的長實 （01113） ，亦在2022年中向城規會申請將旗下天水圍嘉湖海逸酒店，改裝為2幢不多於24層高（另設2層地庫）的分層住宅，提供約1,102個住宅單位，方案亦已獲城規會批准。至於現時的酒店地下及1樓，將改作商業用途，現有平台的商業用途（置富嘉湖第一及二期）則會保留，改裝後的項目總樓面約116.3萬平方呎，當中住宅總樓面面積佔約59.9萬平方呎，非住用總樓面面積佔約56.4萬平方呎。不過，值得一提的是，發展商曾於2019年就上述酒店向城規會申請重建2幢53層高的綜合商住項目，總樓面逾200萬平方呎，並提供約5,000伙住宅，換言之，新申請的住宅伙數較舊方案大減近8成。
另由新地 （00016） 持有的天水圍橋頭圍項目，亦已於2022年7月獲屋宇署批准興建1幢28層高（另設3層地庫）的商廈，涉及總樓面面積約85.62萬平方呎。項目位於洪天路與屏廈路交界，並鄰近港鐵天水圍站，勢成「天水圍版」的觀塘創紀之城5期apm項目。