天有不測風雲 [香港經濟日報] 2026-07-17

氣候變化早已超越紙本上的環保議題，實實在在地左右著房地產市場與投資決定。測量師必須將抽象的氣候因素，轉化為具體的財務數字。這聽來複雜，但背後邏輯與日常收支息息相關。

氣候風險可以歸納為兩大類。首先是實體風險（Physical Risk），這是最直觀的威脅。日益強烈的颱風、暴雨淹水，或夏季極端高溫，都會直接損害建築物本體，加速設備老化，甚至威脅地基安全。其次是轉型風險（Transition Risk），源自全球邁向淨零碳排而改變的遊戲規則。例如政府徵收碳費、收緊建築節能法規，或大型企業租客如今只願進駐具綠建築認證的寫字樓等。法規與市場偏好的轉變，正讓不夠環保的傳統建築物面臨淘汰危機。

測量師究竟如何將風險量化呢？關鍵在於評估建物未來的現金流——看它未來能賺多少、又得花多少。從收入面看，若建築物不夠節能減碳，未來在租賃市場將失去吸引力，租金面臨下調壓力，空置率也會較高。從支出面看，高淹水風險區的產險保費將大幅飈升；極端高溫讓空調電費暴增；為符合新法規，業主更得砸重金進行綠能改造。根據皇家特許測量師學會（RICS）《估價——全球標準》對ESG或可持續性因素及現值技術的要求，估價人員在應用DCF法時，應將與氣候風險相關的額外折舊與綠色/氣候韌性資本支出予以合理量化並反映於折現現金流（Discounted Cash Flow）與折現率（Discount Rate）之中。這些收入減少與支出增加，都會侵蝕淨收益，讓建築物估值大打折扣。

測量師需評估風險的不確定性

測量師還需要評估風險的不確定性。若建築物坐落於氣候災害高風險區，且業主缺乏減碳計劃，未來變數極大，潛在買家必然要求更低價格才願接手。在估價實務中，這便透過提高折現率來反映。換句話說，就是建築物未來出問題的機率較高，現在的價值必須先打折扣，以彌補買方未來的承擔。

事實上，國際評估準則已逐步要求估價人員在進行估值時必須正視並納入氣候風險及永續發展的考量，作為量化重大財務影響的理據。建築物能否在極端氣候與監管轉型下維持競爭力與韌性，已成為影響其長期價值的重要因素。

量化氣候風險易學難精，投資者若能理解這不可抗力的趨勢，看懂氣候風險如何反映於房價，便能在樓市中做出更明智、具遠見的決定。