AI提升或取代商業地產需求？ [香港經濟日報] 2026-07-17

戴德梁行研究顯示，人工智能將推動亞太地區經濟增長，提升而非取代對商業地產的需求。不過翻看香港情況，應該還要需時努力去庫存。

市場誤認為 實體空間需求減

《AI的影響：區域洞察—亞太篇》報告指出，市場普遍誤認為人工智能會減少對實體空間的需求。但該行的研究顯示，事實恰恰相反，人工智能會催生更多經濟活動，並有效帶動房地產需求進一步走高。

最新一宗人工智能成交由中原（工商）發布，長沙灣荔枝角道888號南商金融創新中心，涉及17樓A2、A3及A5室相連單位，總面積約4,930平方呎（未核實），以成交價約3,770萬元計算，折合呎價約7,647元。

據了解，新買家為內地人工智能公司——小牛互聯科技，該企業於2015年成立，主要從事針對海外市場的遊戲及移動互聯網產品，現時全球用戶累計逾5億人次，涵蓋逾200個國家及地區。翻查資料，小牛互聯科技正租用同廈15樓單位，租用樓面約1,400平方呎，是次轉租為買，購入更高樓層單位作自用。

報告又指出，人工智能研究建模涵蓋四種情景，反映人工智能應用、生產率提升及勞動力市場結果等：

基準情境——漸進式應用（50%機率）：生產力穩定提升，經濟維持平穩擴張。

生產力驅動擴張情境（15%機率）：人工智能的快速應用拉動經濟和就業成長。各領域需求普遍增加，推動租金上漲與物業增值。

人工智慧泡沫破裂——溫和衰退情境（25%機率）：人工智能採用不如預期，引發周期性下行。短期內需求走弱，空置率上升、租金承壓，隨後市場逐步復甦。

反烏托邦/替代情境（5%機率）：人工智能採用對勞動力的替代程度超出預期，導致失業率上升。需求在更長時間內持續疲軟，租金和資產價值面臨下行壓力。

料各類物業 去庫存仍需時

雖然AI有機會賦能地產市場，不過，翻查香港數據（見附表），各類物業仍要面對去庫存的問題，2025年年底的總空置量5,904萬平方呎，2026及2027年，又再有870萬平方呎樓面落成，估計去庫存需時。

相關報告又分析各類物業的情況：

辦公大樓市場：報告認為是迎來轉型，而非顛覆，在基準情境下，未來10年優質辦公室淨吸收量預計將達到10.35億平方呎。市場需求會更青睞核心地段高品質、彈性空間，人才集聚型城市，以及面向協作與創新打造的辦公空間尤其受歡迎。

物流與資料中心領先人工智能驅動型需求：物流與工業地產將成為人工智能普及的主要受益領域之一。自動化技術普及、電商產業擴張以及供應鏈複雜度提升，將持續拉動產業需求。在基準情境下，預計到2030年，優質工業物業淨吸收量將達到25.42億平方呎。在這成長過程中，資料中心逐步成為核心基礎設施，而電力供給能力將成為影響物業供給與投資決策的關鍵因素。

零售市場將更趨兩極化：更強勁的收入成長將有力提振消費，但零售市場將顯著分化。高階與平價零售業態有望領先市場，中階零售業態則會遭遇結構性困境，消費市場兩極化的態勢愈發凸顯。