大行：暫毋須減辣 首要吸人才 [信報財經新聞] 2022-10-10

樓價持續回調之際，近期相繼有聲音要求政府「減辣」，有美資大行分析員對本報表示，雖然預測樓價維持跌勢，但未至於大幅下滑三成，料即將發表的《施政報告》不會調整任何逆周期措施，因樓價2009年至今仍累漲兩倍，現時僅較去年8月高位回落10.8%，估計今年下降約8%，返回2019年初水平，跌幅不算多，相信政府未有需要「減辣」。《施政報告》的新措施相信集中在吸引人才、相關稅務優惠等，涉及樓市的主要是土地供應多於短期刺激措施。

調整買家印花稅作用微

對於有政黨建議免除內地人在港置業需額外繳交的買家印花稅（BSD），分析員稱，調整外來買家印花稅與吸引人才沒有關連，人才就算來港工作也未必需要買樓，提供稅務優惠的效果反而更直接。

富瑞早前發表報告認為，政府任何釋放短、中期樓市需求的政策，將着重於管理本地需求，而非重新引入外來客源；然而，目前本港有逾8萬名內地人未有永久居民身份，若高息環境及市場氣氛令房屋需求持續低於過往平均水平，不排除可向非永久居民放寬按揭成數上限（LTV），形成新動力。

近期二手樓掀劈價潮，銀行又趨向調低物業估價，該分析員直言，銀行為求管理風險，樓價上升時估值不會追得很貼，相反，樓價下跌時會估得低過市況。由於大部分業主持貨能力強，即使因少數劈價成交拖低估值及樓價指數，亦不代表其他業主會跟隨劈價賣樓。不過，當買家預期樓價下跌，而市場上並無大批業主減價套現，在雙方拉鋸下，勢令二手成交縮減。

利率向上 樓價恐插20%

加息方面，富瑞近日的報告提及，息口趨升，負擔能力難免降低，金管局規定供款與入息比率的上限，1000萬元樓價以下為60%，樓價千萬或以上則為50%，供樓負擔已接近監管的上限，故是次加息造成的影響必定會在樓價反映；貸款利率上調之後，買家最高可負擔的樓價已調低4%至13%，假設實際按揭利率進一步上升至3.5厘，市場購買力削弱，樓價有機會調整10%至20%。