大學擴充 一年多斥50億掃商用物業 總樓面涉50萬呎 萊坊料兩年內最少再買10萬呎 [明報] 2025-10-21

本港近年不斷擴展教育產業，包括增加非本地大學生比例，而市場除對學生宿舍需求大升外，作教學等用途之商用樓面需求亦有所增加，各大學積極在市場上吸納商用樓面。本報統計，單計主要大學自2015年至2025年10年間，已斥近70億元入市（見表1），涉約63萬方呎樓面，其中去年6月至今年7月的一年多已錄至少5宗，佔10年內大學入市個案的一半，總額超過50億元，總樓面亦涉逾50萬方呎，分別佔過去10年的73%及79%。業界認為，新一份《施政報告》提到再增加非本地大學生比例，甚至擴展至直資中小學，估計市場對有關商用樓面的需求只會有增無減，單計目前仍積極尋覓物業之大學，在未來一至兩年內至少有約10萬方呎的需求，對低迷的商業物業市場有正面支持作用。

值得留意的是，過去不足兩年間大學入市個案中，不乏低價承接銀主盤個案，如去年共斥36.5 億元連掃兩物業的都會大學，除入市金額成為過去10年一眾院校之冠外，去年以26.5 億元購入的紅磡甲級商廈祥祺中心全幢，正是原由深圳祥祺集團主席陳紅天或相關人士持有，其後更淪為銀主盤。資料顯示，祥祺集團或相關人士早於2016年以45億元向會德豐購入紅磡紅鸞道18 號One HarbourGate 東座，物業及後命名為祥祺中心，去年獲都會大學以26.5 億元購入，以樓面約27.9 萬方呎計，呎價只約9498 元，並較陳紅天當年購入價低18.5 億元或約41% 。此外，原由舖王鄧成波家族持有的屯門菁雋商業基座 T-PLUS及停車場，去年亦由銀主以近1.2億元售予嶺南大學，較2022 年放售時市值3.88 億元大跌2.68億元或近七成，以物業總樓面約39,228 方呎計，呎價只約3059元。

萊坊：樓價回落吸引大學入市

萊坊大中華區投資部主管胡孝直（小圖）認為，本港碩士或專科課程，在國際上認受性高，很多內地生均有興趣來港報讀，並藉此留港工作。他又稱，教育產業是一門生意，故教育機構有很大的發展空間，大學、研究院亦有擴展需要，不過現時學校擴展空間不多，若要待政府批地、再興建物業擴充，速度遠遠追不上大學的擴展速度，故他們需要在市場上物色現有物業，不論承租或購置。他又表示，現時商用物業價格亦較高位大幅回落，更指「旺市時大學出價根本不夠其他人爭」，而現時部分銀主盤價格變得相宜，亦吸引大學入市。

胡孝直補充，雖然大學對商業樓面需求增加，但亦不是所有物業均合適，他們一般要求鄰近主校，或鄰近港鐵站；在物業規格上，則要求較大樓面，大部分均要求樓面至少要有1萬方呎以上，甚至達2萬方呎，主要是方便設計教室之用。他又舉例，以今年6 月科技大學3.544 億元購入的金鐘統一中心4樓全層為例，雖然樓齡較高，但由於位處港鐵金鐘站，加上全層達31,410方呎，故即使遠離科大校舍，該校亦會選擇有關物業。

非本地生擬擴至中小學 補習班有擴張空間

對於政府再增非本地生比例，胡孝直稱，在相關政策下，大學未來數年對商用樓面的需求「只會多唔會少」。據他了解，目前市場上至少仍有3間大學在市場上物色合適項目作擴展，以每間大學需求約兩三萬方呎樓面計，估計一兩年內至少仍有約10萬方呎的需求。他認為，這對整體商業物業市場一定是好事，因現時市場需求少，有機構對物業有需求是最重要。另被問及政府亦擬把非本地生擴展至直資中小學，他認為，教育產業是由上而下，雖然中學未如大學般會在市場上物色商業樓面作擴展，但一些補習學校、興趣班，都有擴張空間，故仍會有相應需求。