外資基金 轉吼住屋需求 [香港經濟日報] 2024-02-21

外資基金向來喜歡主要投資工商物業，而最近入市的基金，似乎看中本港住屋需求強勁，故開始轉策略，投資住宅租務，甚至與住屋相關的迷你倉市場。

本港大額物業買賣成交，向來不少來自外資基金。疫情開始期間，外資基金看準本港低息環境，加上工業物業出租率高，近年非常積極入市。但隨着2022年中息口向上，接近一年多投資額大幅下降，直至近一個月，外資基金身影再度出現。

近期有3宗成交，涉及外資基金入市，包括上環皇后大道中286號全幢酒店成交，提供56間房。新買家為本地共居品牌Dash Living，目前有8個項目，是次連同保德信房地產（PGIM Real Estate）購入，相關組合於年半前以約8.5億元購入上環彩鴻酒店，改裝成上環荷李活道Dash Living on Hollywood。

另外兩宗成交則涉及迷你倉。英皇以8,288萬沽出西環工廈全層樓面，買家為加拿大基金Brookfield，近年先後數次夥拍Red Box入市營運迷你倉業務，料續增據點。另外，黑石基金（Blackstone）夥拍儲存易迷你倉再入市，最近斥5.6億元購入荃灣合福工業大廈全幢，總樓面面積近14萬平方呎，料再拓迷你倉業務。

從上述3宗成交，嘗試研究外資基金入市的作風及興趣。近年的作風，是集資後再來港購入物業，但並非單一持份者，而是與本地物業營運商合作。例如黑石、Brookfield近3年連環購入的工廈，便是與本地迷你倉營運商合作；而外資基金Hines、PGIM，同樣投資本地服務式住宅，便與香港共居品牌Dash Living合作。這樣的合作關係，既可有效地確保物業回報率較穩定，亦可透過本地營運商對市場的熟悉，投資合適的物業。

樓價回調 租金卻不跌反升

基金投資物業最看重出租率及租金走勢，早年基金主力投資商廈，數年前則漸轉向民生區商場、物流中心等，換言之涉及工商舖三範疇，但近來似乎漸向住宅相關物業埋手。

Dash Living在3年多來先後吸引兩基金投資3項服務式住宅，這些便是因住宅入住率高，租金理想，出租情況遠比商廈、舖位為佳。事實上，本港樓價近期即使回調，租金卻不跌反升，反映剛性需求仍未顯著下降，投資住宅租務市場，令基金有信心。

至於迷你倉兩宗成交，即使購入物業為工廈，實際上其用途亦涉及住宅市場。基金投資迷你倉，選址主要鄰近住宅群。由於本港住屋單位普遍較細，處理雜物實在不夠地方，才令迷你倉應運而生。同樣地，住宅租務旺，同樣帶動迷你倉有強勁需求，基金看準相關市場而入市