壓測門檻望下調惟刺激有限？ [香港經濟日報] 2024-02-26

新一份財政預算案，有望為樓市「派糖」。當置業壓力測試措施有望進一步放寬，若由目前的供樓利率加2厘，下調至加1厘（即約5.125厘）計，為樓市增添有利元素。業界人士認為，僅放寬壓力測試威力有限，須放寬非自用物業按揭成數、住宅印花稅進一步鬆綁等，令樓市復常。

憧憬減息 降置業壓測利入市

為應對利息上升，金管局推出多項逆周期措施，當中置業壓力測試是確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致的還款壓力。過去以供樓利率加3厘作計算，去年調整至加2厘。以目前實質供樓利率約4.125厘計，準買家入息須通過4.125厘加2厘即6.125厘的息率供款要求，以100萬元貸款額計，每月供款約4,847元，即買家入息9,693元便可入市，惟壓力測試下，買家入息須調升至10,127元，變相增加買家入市難度。

由於美國息口已經見頂，今年很大機會減息，雖然香港銀行未必即時跟隨減息，但是置業壓力測試頗有調整的空間，至於如何調整，則待預算案公布。

即使不是完全撤銷壓力測試，調低加息測試力度對置業人士有一定幫助。以100萬元貸款額為例，家庭入息要求由目前的10,127元，降低至9,075元，相差約10.4%。雖然實質數字僅1,052元，但目前市場平均按揭貸款金額達459萬元，壓力測試下家庭收入要求46,483元，若下調10.4%，對置業人士絕對有幫助。

中原按揭董事總經理王美鳳認為，取消壓力測試對置業人士實質作用不會很大，但若進一步為鬆綁樓市，可放寬非自用物業及二套房按揭申請人的DSR由40%上調至50%，與首置人士看齊，讓一些買樓收租以及仍有原有物業按揭在身的換樓客，入息要求可有所放寬，減少入市難度，增加樓市復常發展能力。

倡續寬按揭成數 削印花稅

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，若政府調整壓力測試至1厘後，壓力測試的要求已比供款佔入息比率（DTI）為低，建議政府應同時取消供款佔入息比率每月供款不超過入息的5成、及壓力測試每月供款不超過入息6成的要求，並以供款佔入息比率不超過每月供款5成為準。