基金愛工廈 [香港經濟日報] 2022-05-11

疫情緩和，大額物業投資市場有起色，而去年深受外資基金追捧的工廈強勢不減，繼續成為熱捧對象，因其價錢便宜，加上改造空間高，疫下投資價值遠勝外形新穎的甲廈。

買家佔比 去年增至61%

第5波疫情經過4個多月後，近期明顯緩和，投資氣氛稍為轉好。回顧首季，大手買賣相對淡靜。據第一太平戴維斯統計，2021年全年錄得大手買賣涉及432億元，較2020年上升近1倍。而本年首季受第5波疫情影響，截至4月中，交投僅暫錄84億元，明顯淡靜。畢竟首季疫情嚴峻，連睇樓活動也大減，大額買賣自然少。但整體市場近日有起色，市場錄得數宗大手買賣，相信在資金充裕、低息環境仍維持一段時間，第二及第三季大手交投會明顯反彈。

從成交總額的佔比來看，一太統計指，工業物業成交額佔了總金額的50%，零售/商場及酒店亦分佔30%及17%。投資者方面，私募股權房地產基金在總成交金額的佔比高達56%，本地資金佔44%。事實上，私募房地產基金自2020年以來在本港物業市場上的投資額達到419億元，其對工業物業更是情有獨鍾，在該類物業的買家佔比自2020年的15%急增至2021年的61%。

今年市場暫時錄得最大額買賣，為葵涌貨櫃碼頭路43號的集運中心，以約29億元成交，而買家為美資基金Nuveen旗下公司Asia Pacific Cities Fund（APCF），屬首度在港投資。可見「基金買工廈」的投資趨勢仍然不變。

外觀較為殘舊的工廈，論外觀遠遠不及玻璃幕牆的甲廈，而工廈租客多為物流公司、迷你倉等，名氣又不及投資銀行、金融機構租用的甲廈。以往外資基金在港入市，主力投資商廈，但在近兩年投資選擇上，各大外資基金均投工廈一票。

疫情既改變了市民生活習慣，亦改變基金投資取向。由於工廈本身呎價相對便宜，在疫市下風險相對較低，論回報率，在工廈出租率仍偏高下，普遍有3厘以上，令基金「有數計」。為何工廈疫情下出租率偏高？因疫下市民生活使用網購、儲物倉等，使物流中心、迷你倉、數據中心等，均在疫下需求大增。以今年集運中心成交為例，該廈在短短4年間，大幅升值約9億元，涉及45%，全因租客為數據中心。近年數據中心不斷擴充，承租能力強，簽訂合約長達10至20年，對基金來說回報極為穩定。

另外，近日加拿大基金Brookfield、美國基金黑石集團（Blackstone）等，先後購入工廈樓面作迷你倉發展，而在本港住屋面積較細下，儲物倉庫需求甚大。故此，工廈改造空間大，成為基金「新寵」。

商廈多挑戰 投資回報有憂慮

反而過去投資熱選的商廈，面對一連串的挑戰。以往甲廈空置率偏低，如今已升至逾10%，為近十多年新高，而今明兩年，市場多達600萬平方呎新商廈供應，可以預計消化需時，空置率或進一步推高，租金面對壓力，計算投資回報率有所憂慮。因此對外資基金來說，外形吸引的商廈，投資角度上遠不及其貌不揚的工廈。