地王成交背後的市場訊息 [星島日報] 2023-03-21

原本天價估值的旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地王，去年最高估值228億元，最後竟以約47億元成交！全城嘩然！成交價是市場不少人評估的一半價錢左右，該地算是三個鐵路站出口的交匯，包括太子站、旺角站及東鐵綫的旺角東站，相距只需5至10分鐘步程，單是基建的價值都應值幾千元的地價了！

不過，看官必須知道，地皮今年早前的估值已下調到約56億至110億元，而賣地章程是包含了一些內容的，例如興建社區會堂、公共交通交匯處、跨境巴士車站、公眾停車場、公廁、多條行人天橋和保留3棵榕樹等，這些都會拉高成本，而且涉及複雜的設計，無論財力還是策劃能耐，也不是普通發展商能力可以做到的，當然，這個價格公眾普遍仍然是覺得很平的。

如果以庫房收入來計算，若商業地真的不值錢的話，為何不讓其流標，改變土地用途做住宅呢？這是普羅大眾的想法，有關的市場訊息的而且確要留意的，因為如果旺角商業地值這個價錢，其他位置上沒有那麼優越的商用地會否有人覺得應該會更加平嗎？

有人提出有趣的問題，如果買官地都是3000元一呎，那還需要以更貴價錢去建設人工島或「明日大嶼」嗎？

不過和其他事情一樣，筆者認為我們不要以陰謀論的角度去看，因為證實不到之外，亦可能會對當事人不公平，筆者想用另一角度去看這件事，就是：事情反映到市場發生了甚麼事！

如果旺角商業地皮出價是約3000元一呎樓面地價的話，那是否代表其他入標者出價低於3000元？還是沒有財團出價？筆者覺得市場正在復常，而其他的負面因素包括加息未至於令發展商出價如此審慎，市場發生了甚麽問題？

1984年《中英聯合聲明》簽署之後，其實發展商的反應都是當有信心時就會比市場早一步去出價，當市場表現蕭條未過的時候仍高價入市；但是今次當市場正復常時，發展商竟然出價落後於大形勢？

商業物業前景是否真的那麼差？如果香港發展商出價都是不理想，政府是否應該要重新判斷形勢，甚至就新形勢重新計劃？會否香港寫字樓的功能已被大灣區其他城市所取代？政府應該要好好分辨及處理現在的局面，否則市場在不斷的流標或者賤賣的訊息之下會變得更加混亂。

在內房虛弱的當下，香港樓市會否競爭不足而令招標效益若有所失？這亦是一個值得深思的問題。