地價走勢 還看經濟+地皮質素+樓價 [香港經濟日報] 2022-12-23

地價回落，可歸納三點分析，包括疫後經濟、地皮質素以及樓價走勢三項因素。而隨着地價時光倒流，亦造就發展商趁低吸納機會。

日前長實（01113）以87.03億元，投得啟德第2A區4號、5(B)號及10號住宅用地，每平方呎樓面地價6,138元，較樓市高峰期時啟德地價高見1.96萬元呎，回落7成，地價重返8年半前水平。

經濟弱投資額高 出價審慎

地皮本身受設計所限，需要興建地下購物街，而地庫建築費用高昂，每平方呎建築費料約9,000元，直接推高建築成本，同時亦令建築期延長；標書顯示該地建築期限至2029年9月，建築期達81個月，令發展回本期較長，亦直接影響地價。盡管如此，地價回落亦是不爭事實。

地價回落可從三點分析。首先，經過長達3年的疫情衝擊，本港經濟出現負增長，面對啟德地皮過百億元的投資，發展商出價亦顯得審慎，入標價相對旺市時保守，亦可以理解。

其次，啟德供應充裕，區內有11個新盤未推售，在未來政府加碼推地下，其他多區亦有靚地選擇，發展商不用落重注於同一地區，反而留彈藥投放在其他同樣具發潛力的地區。

最後，住宅樓價在去年8月破頂後，從高位回落，今年暫累跌約14%，現時市場充斥多項不明朗因素，包括息口上調、中港未通關、經濟未復甦等，無疑未本港樓市添隱憂。新盤紛以貼市價推，而二手屢現新低價成交，預示樓價仍有下調壓力。

發展商留彈藥 趁低吸土儲

而地價走勢跟隨樓價變化，在長實低價投得啟德地後，業界紛紛調低將推出地皮估價，未來地價或補地價亦有下調空間，手頭資金充裕而持貨不多的發展商，靜待時機出擊，趁低吸納地皮增加土儲。