地價回落 11待批地皮估值全綫降 啟德住宅地跌逾3成 業界料出價「愈試愈低」 [香港經濟日報] 2022-12-23

加息陰霾影響下，樓市氣氛受挫，近期地價亦相繼回落，市區地皮更接連跌穿1萬元關口。

本財政年度（2022至2023年度）賣地計劃，尚有11幅地皮有待批出，業界紛調低估值，較年初估值全綫下跌，跌幅最高達67%，當中啟德2A區一幅住宅地的估值下跌約33%至45%。

近期多幅地皮以低價批出，而最新於本周三（21日）以87.03億元批予長實（01113）的啟德第2A區4號、5(B)號及10號住宅地，最終成交價跌穿百億元水平，每平方呎樓面地價約6,138元，除了是再度有市區地皮失守1萬元關口，更創同區8年半新低。

隨着地價回落，業界亦相繼調低地皮估值。本報綜合市場資訊，環顧今個財政年度尚待批出的11幅地皮，估值下跌約8%至67%。當中鄰近前述批予長實用地的啟德第2A區2號及3號地盤，最新估值下降至59.3億至98.8億元，每平方呎樓面地價約6,000至1萬元，若與2月底公布年度賣地計劃時的估值比較，大幅下調約33至45%。

而另一有待推出的啟德第2A區1號商業地皮，最新估值亦下調約1至5成，涉及56.8億至127.8億元，每呎樓面地價約4,000元至9,000元。

赤柱環角道 260億降至139億

至於今季度推出的赤柱環角道地皮，以及市建局觀塘市中心第4及5區用地，前者年初最高估值260.5億元，後者於9月宣布推出時，最高估值210億元，惟目前兩個地皮最高估值分別僅約139.3億及120億元。

所有用地中，跌幅最大的屬大嶼山長沙海沙徑用地，地皮於2月底時的市場估值下限約3億元、每呎樓面地價約7,500元，惟最新估值下限大幅下跌至1億元，即每呎樓面地價僅約2,500元；相信隨市區地價回落，市場對新界地皮估值亦隨之調低。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，地皮的估值下降是因應樓價下調及利率風險而進行調整。他直言，政府以低價批地的好處是不會影響房屋供應，但發展商出價會「愈試愈低」，變相地價亦會愈來愈低，從而亦會拖累換地補地價金額的表現。

樓市氣氛淡 政府或調整底價

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國坦言，以往當發展商出價與政府底價有差距，地皮便會流標收場，他形容這做法很荒謬，因為發展商出價正正反映市況。不過，隨着樓市氣氛轉淡，未來政府亦會調整底價，故料短期內地皮流標個案會隨之減少。