圈貨「西餅客」如何盤算？ [香港經濟日報] 2026-03-05

馬年大手「西餅客」搶先出現，唐榮推算昨日一個新盤，以其中一層6個單位圈貨式買入為例，短炒計算15%賺幅，呎價要升至3.2萬元以上，長綫收租要睇每呎85元。

2025年下半年起樓市復甦，一手樓市興旺時有「西餅客」，以一打十二個或半打六個的方式掃入新盤，視乎一層單位多少，可以是半層式或全層式掃貨。有地產代理定義大手客，即同一買家於同一月份及同一新盤購入多於一個單位，換言之，一客兩食以上算是大手客，部分發展商亦會安排大手時段，讓洽購兩個以上單位的買家揀樓。最近有新盤發展商亦提供多種層購及大手優惠，例如買家若購入1個開放式，再增購1個1房，該開放式戶可獲8.8萬元折扣。

堅尼地城新盤 買家多全層購入

昨日地產站即時新聞發布，永義國際發展的堅尼地城爹核士街海嵎，屬馬年首個開售的全新盤，於昨日首推48伙招標，並全數沽出，套現逾4.1億元。該48伙分別為6、7、8、9、10、11、15及16樓全層A至F室6伙，售出單位實用面積由284至412平方呎，屬1房及2房戶，成交價由714.6萬至1,172.7萬元，呎價由24,813至29,352元。據悉，大部分買家均為全層式購入，買家均採建築期付款，首期為樓價10%，餘額於入伙時付清，項目預計落成日期為今年6月1日，即成交期僅3個月。現時亦加推17樓全層6伙，將於周六起招標。

唐榮找到其中一層15樓全層6伙嘗試推算「西餅客」的計劃：

A單位，287平方呎1房，803.6萬元，呎價28,000元。

B單位，284平方呎1房，822.8萬元，呎價28,971元。

C單位，284平方呎1房，824.4萬元，呎價29,028元。

D單位，325平方呎1房，936.2萬元，呎價28,806元。

E單位，412平方呎2房，1,159.7萬元，呎價28,148元。

F單位，288平方呎1房，771.9萬元，呎價26,802元。

倘短炒博賺15% 呎價要逾3.2萬

15樓全層計買入面積總計1,880平方呎，總共花費5,318.6萬元，平均呎價是28,290元，如果「西餅客」博的是短炒，基本搏帳面1成利潤，樓價突破3萬元，平均賣出呎價升至31,119元，15%利潤要升至32,534元，20%利潤呎價升至33,948元。

樓盤另一個賣點、應該是步行可到港鐵堅尼地城站，一方面是港鐵中上環核心商業區，小學是11名校網、中學則為中西區，雖然稍遜於最直接的香港大學站，但仍還有港島商務客及港大內地生的收租概念。如果以附表A類細單位計算，要擁有3.6厘的回報率水平，5,318.6萬元的總價買入，年收租要有191萬元，月收租要近16萬元，再換算呎租要達85元，一個1房單位月租要24,140元。

「西餅客」進不進取？由於項目臨近現樓，能否短炒獲利？又或實際收取的租金回報是多少？應該好快分曉。