嘉華温偉明：樓市呈膠着狀況 波幅5%之內 料「牛皮」至明年中 [星島日報] 2022-11-30

　樓市受到多方不利因素影響，交投銳減，嘉華國際表示，本港樓市跟隨全球經濟不景而下調，不少潛在買家採觀望態度，樓市已進入「牛皮市」，買賣雙方出現膠着狀態，相信情況將持續至2023年第一季尾至年中，預計明年樓市不會出現大升或大跌，樓價波幅會在5%之內。

嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）温偉明表示，全球經濟受到多項不利因素影響，包括俄烏戰事及歐美大幅通脹等，本港物業市場亦不能獨善其身，必定受本港及全球經濟環境影響而下調。

　　温偉明續稱，過去多年，新盤每年成交介乎約1.45萬至1.8萬宗，但今年截至10月份只有約8700宗，相信至年底「埋單」時亦只有1萬宗左右，最近數月銷情較理想的新盤，以新界上車盤為主，單位總售價相對較低，而市區較優質及有交通配套，售價較高的新盤，買家則持觀望態度，買賣雙方出現分歧，普遍發展商持貨力較強，沒有現金流的問題，故毋須大幅減價求售。事實在這段時間，在國際形勢及經濟大環境下，不少準買家採取觀望態度，令市場出現膠着局面，即俗稱「牛皮市」，相信情況將持續一段時間。

促放寬從價印花稅

　　本港過去數年受着社會運動影響，掀起移民潮，令人才企業外流，温偉明表示，本港勞動人口，即20至39歲人口，在2018年社運出現前，約有168萬，但至2022年第2季已下跌至約144萬，下跌超過24萬，這批人是有能力及冀盼買樓置業，可是他們選擇移民，甚至將手上物業出售。可幸的是政府及時推出「財爺PLAN」，增加了需求並抵銷移民賣樓供應。事實上，香港人亦喜歡將資金存放在相對較「穩陣」的地方，住宅物業成為資金避難所，政府可考慮放寬從價印花稅，現時香港人購買第1套物業自用，只需付從價印花稅（第二標準稅率），即俗稱「單印」，温氏認為政府可考慮將至延伸至第2套房，除了使資金留在香港外，亦可增加租務市場供應。此外亦可考慮縮短額外印花稅（SSD）的年期由3年減至2年。《施政報告》公布吸引人才計畫可以獲得退稅，現實反映吸引力不算太大，但期望政府檢視市場反應後，再作出相應調節。

　　加息成為今次樓市調整的「元兇」之一，温偉明表示，美聯儲局短時間內加息多達6次，幅度達3.75%，但因大部分香港住宅按揭息口有封頂上限，息口調升令每月供款實際增加不算多，加上金管局同時亦調整壓測，實際對心理影響較大，加息急速是否代表明年有機會減慢加息步伐，甚至有機會掉頭減息，實際情況仍拭目以待，今年多項負面因素已浮現，息口上調亦對樓市的影響亦已反映出來，期待明年會有利整體經濟的消息出現。

銀主盤未有大幅急升

　　樓市調整令負資產數字急升，實際上與買家透過高成數入市有關，但銀主盤未有大幅急升，本港破產人數估計全年約7000宗，與過往數年相若，反映受到樓市調整而斷供的買家，只屬個人因素。再者，本港股市由高峰期3萬點，逐步下跌至現時跌穿2萬點，港人仍處之泰然，種種因素反映港人在投資風險控制比以往好，沒有大幅壓注在股票市場，相信不少港人手持不少現金，暫對樓市採觀望。

　　温偉明相信，樓市膠着狀態將持續至明年第一季尾至年中，料明年樓市不會出現大升或大跌，樓價波幅在5%以內，相信明年中不少情況將塵埃落定，包括俄烏戰事等，若能停止戰事，可減低能源成本，對任何國家均是好事，本港以金融為經濟主體，背後亦有不少產業支撐着，相信屆時亦可令各行各業包括金融業、航運業等復甦，經濟活動增加，便會同時帶動樓市。記者譚達成攝影褚樂琪