啟德宅地今截標專家：地價呈跌勢 [香港經濟日報] 2023-09-11

啟德是本港新盤供應重鎮，今午該區再有一幅住宅地截標，測量師認為，雖然啟德未來發展前景不俗，但考慮到地價低及區內供應充裕，料該區地價呈跌勢，地皮仍有流標風險。

政府近年加快將啟德區內地皮推出招標，啟德2A區2號地盤及3號住宅地，原定於上周五（8日）截標，惟最終因應極端天氣影響，延至今日（11日）截標。地皮鄰近宋皇臺站，面積約145,303平方呎，預計可建樓面面積約992,279平方呎，發展規模龐大，而賣地章程列明，中標發展商須附設興建男童院。綜合市場估值約40億至60億元，每平方呎樓面地價約4,000至6,000元。

料吸中大型發展商入標

萊坊估價及諮詢部高級董事方耀明認為，雖然現時周邊發展未算完善，還有很多私人及資助房屋項目正在興建，居住環境及交通配套不算理想，但相信數年後，當周邊各類項目，包括新商場、大型體育園等大型地標項目落成後，相信啟德整體發展不俗。另外，啟德本身亦位於九龍區名校網，即34校網，料可吸家庭客。

他預計，項目會接獲2至4份標書，並主要吸引中大型發展商入標，因為地皮的位置不俗，而且未來基建逐步成熟，可釋放發展潛力，但由於地皮規模大，故存在有流標風險。

他解釋，該地可建總樓面面積約99萬平方呎，若以每平方呎樓面地價約4,000至5,000元計，加入建築成本後，總投資額約80億至100億元，尤其在現時高息環境下，發展成本高。同時整地皮需分兩幅地發展，變相影響日後落成後的統一性，及增設計難度。

該地鄰近長實 （01113） 去年以87.03億元，投得的啟德第2A區4號地盤、5（B）號地盤及10號地盤，地盤面積約21.4萬平方呎，可建樓面面積約141.8萬平方呎，折合每平方呎樓面地價約6,138元，創約8年半新低，中標價更高出次標價24%。可見發展商入標取態趨保守，故方耀明預期，在啟德區一手供應仍充裕情況下，該區未來地價持續偏低。

根據主要代理行的數據，以2017年推出的項目計，最新啟德的私人住宅貨尾量約3,400伙，而已獲批預售樓花同意書但未出售項目，及正在申請預售樓花同意書的單位高達10,295伙。此外，目前地價呈跌勢，他預料該等因素會令該區樓價進一步受壓。