商舖銀主盤比率恐倍增至兩成 高力吳嘉輝：大批物業待接管 [信報財經新聞] 2026-08-10

近年不少大額物業陸續被接管，淪為銀主貨形式出售，處理過不少銀主或接管人放售個案的高力香港資本市場及投資服務部物業重組服務團隊主管吳嘉輝接受本報訪問時表示，今年大額銀主貨放盤量仍會在高位橫行，並強調現時仍有大批物業未被銀主沒收，一旦銀行「出手」，勢再湧現新一輪銀主盤放售潮，相信在稍後時間會有更多商舖銀主盤出現，比例或有機會由現時的一成增加至兩成。

大額交易逾兩年涉逾120億

吳嘉輝指出，由2024年至今逾2年，市場最少錄得120億元的大額銀主盤交易（包括全幢或大樓面商廈和工廈、商舖、住宅地盤等），主要買賣為全幢寫字樓或半零售的銀座式商廈。然而，目前市場仍有不少大額銀主物業放售，他形容銀主盤數量由去年至今一直維持高位，未有明顯回落，可謂屬近年的巔峰。

他分析說，目前市場上，銀行有兩種不同的處理手法去對待違約物業。第一類是「現實派」，主要為本地及中資大銀行，很快便接受現實收回違約物業並推出市場放售，但求盡快取回借貸本金或只是收回部分資金。第二類是「保守派」，希望本息全收，但見物業造價大跌，故一直懸而未決，個別已違約超過一年仍未「處理」。

吳嘉輝表示，在2022至2023年期間，市場上放售的大額銀主盤少於10宗，但隨後市況逆轉，物業造價大跌，同時有不少物業空置率高，租金收入不夠供款，導致違約情況加劇，銀主盤數量直線上升。他指出，初期銀行會「畀時間業主處理違約物業」，在私人市場上放售，但有見部分物業出租情況欠理想，加上在債務違約的情況下，物業落入承按人或接管人手上，失去控制權。

由於工商舖跌價急速，由銀行開始準備接收違約盤至完成接管期間，物業市值已再下跌10%至15%，因而加快「現實派」銀行去處理違約物業，令銀主盤數量不斷增加。目前，「現實派」銀行仍有一定數量的銀主盤陸續推出市場放售，故未來一段時間銀主盤數量雖未會下滑，但卻維持在高位。

民生區零售舖位壓力較大

至於「保守派」銀行近年以觀望為主，但暫時利好消息已盡出，而且日後利息有向上趨勢，物業價值或有再下調的壓力，加上市場已經消耗一批購買力，所以或有需要盡快處理違約物業，取回部分資金。若「保守派」銀行的取態一旦改變，決定止蝕，市場將掀起另一波銀主盤放售潮。

目前整體銀主盤市場上，仍然以全幢商業大廈或半零售的銀座式商廈為主要貨源，但較為優質的銀主盤已售出，待售中的盤源若具備條件改裝成學生宿舍出租，應該會較受投資者或基金歡迎。

吳嘉輝估計，下一輪會有較多零售物業成為銀主盤出售，包括零售區中地下連1樓的較大面積舖位，以及民生區的地舖。他稱，之前銀行集中處理大銀碼的違約物業，稍後銀行將會處理銀碼相對較細的舖位物業，並預料舖位銀主盤的佔比會由目前一成，增加至20%。