商舖投資氣氛挫 業主蝕讓放售 ［香港經濟日報］ 2022-03-25

第5波疫情衝擊舖市，商舖買賣明顯下跌，而個別業主睇淡後市，降價放售甚至蝕讓，單計近一個月，佐敦、跑馬地及土瓜灣等均錄舖位蝕讓。如佐敦吳松街舖位，多番減價後叫價至3,800萬，較購入價低逾1,300萬，蝕幅近3成；另灣仔菲林明道舖，亦以蝕逾千萬元放盤。業界人士料，第二季放寬社交措施後，商舖價才有望回穩。

疫情嚴峻下，加上各項社交距離措施收緊，街道人流靜，令商舖投資氣氛亦大受打擊。據中原工商舖數據，2月份舖位僅錄92宗成交，為近1年多來新低，涉及金額約26.65億元。事實上，1及2月份商舖買賣金額，較去12月即第5波疫情前，跌逾3成，而3月份疫情進一步惡化，相信屆時數字再在低位徘徊。

舖位2月錄92成交 近1年低

投資氣氛轉弱，個別業主亦睇淡後市，願意降價放售舖位，不少更減至蝕讓水平。據業界代理指，目前市場上有多個商舖放盤中，叫價低於購入價，個別更見蝕2至3成放售。

如佐敦吳松街128號舖位，地下及閣樓面積合共約1,700平方呎，現由按摩店租用，業主於2015年以5,168萬元購入，近年把舖位放售，並多次減價惟乏承接，代理指最新叫價降至約3,800萬元，較購入價低26%及1,368萬元。該地段不少地舖由按摩及美容店租用，疫情下不少已暫停營業。

另外，灣仔菲林明道7號舖位，地下及閤樓面積共約750平方呎，現時交吉，代理指現叫價降至2,350萬元，暫未獲承接。據了解，原業主於2013年，以3,350萬元購入，現叫價已低於購入價3成，有機會蝕逾千萬離場。另外同區駱克道、交加街，旺角山東街等，同樣出現蝕讓舖位放售情況。

近日商舖買賣成交上，亦出現多宗蝕讓個案。如日前佐敦廟街259A號地下D舖，面積約1,100平方呎，以約3,000萬元成交。據悉，原業主於2012年尾，以4,480萬元購入，持貨近10年轉手帳面勁蝕約1,480萬元離場，蝕幅高達33%。另外，跑馬地、土瓜灣等，近日均有商舖蝕讓個案。

代理：疫情似回穩舖市料改善

中原工商舖董事總經理潘志明指出，商舖蝕讓主要因舖位租金跌，近兩年疫情衝擊，營商環境困難，舖租普遍向下，而一般舖位回報率約2.5至3厘以上才算合理，故租金向下，放盤減價才有機會獲承接，加上疫情下個別業主希望套現資金，因此接受蝕讓放賣物業。

後市上，他認為，市場仍會錄舖位蝕讓，惟整體舖市或已過最壞時間，因現時疫情似乎暫過高峰，而政府亦預告4月份陸續放寬社交距離措施，配合政府派發消費券，涉及600億元，故一兩個月後，市況氣氛有望大為改善，因此舖位價格有望回穩，成交亦會增加。

商舖市場出現蝕讓，主因早年商舖炒賣氣氛熾熱，個別地段如佐敦高鐵效應等，投資者高位入市，惟二綫地段發展未如理想，疫市下亦迫於無奈蝕讓，同時亦為投資者帶來趁低吸納的機會。

從近月蝕讓成交及放盤中，其中一共通點，是原業主購入年份，多為2012至2014年，即舖位投資高峰期。商舖市場自2010年起受惠自由行旅客來港大舉消費，令舖市炒風熾熱，由一綫街炒至二、三綫地段，舖價大幅向上。

不過，整體舖市自2015至2016年開始回落，亦因多項措施包括雙倍印花稅等，炒風不再，商舖價格亦隨之向下。近兩年疫情爆發，舖租大幅調整，價格亦難逃一跌。於高峰期入市的業主，先後經歷社會運動、疫情等衝擊，價格實在難重返昔日水平，業主亦乏耐性再等，寧願蝕讓離場。

舖價回調 回報率見3厘

另外，不少投資者入貨時，看重一些地區將起變化，率先入市望日後升值。如近期蝕讓成交及放盤較多的佐敦區，多年前因有高鐵站興建的消息帶動，投資者憧憬日後人流大增，故於區內的一、二綫舖位埋手。但高鐵站落成後，區內發展未如預期般，加上在疫市衝擊，導致要大幅降價才有望獲承接，加深蝕讓幅度。

然而，危中有機，商舖投資價值上，地舖始終是數量偏少，新供應量一直低，加上舖位價格回調後，商舖回報率普遍亦提升至3厘，在低息環境下不失為投資之選。在揀選前，投資者可先考慮租戶承租力，民生商戶較為穩健，故空置率較低的民生區，遇上穩定租客，適合保守型投資者。核心區目前吉舖多，或租金處低水平，此時入市未必即時有回報，要睇較為長綫，待通關後租售價升幅，則可望遠勝民生區。