商舖投資好時機 看好尖沙咀啟德 [香港經濟日報] 2023-11-27

下半年商舖買賣回落，仲量聯行資本市場部執行董事鄧潔瑩認為，高息成為衝擊舖市投資最主要原因，因此連租約是準買家入市先決條件。地區投資方面，她認為核心區具反彈力，而民生區則看好紅磡及啟德具爆炸力。

據仲量聯行統計今年商舖投資買賣，涉及逾2,000萬元商舖成交，今年首季錄92宗，涉及73.8億元，按季大升6成。第二及第三季交投回落，兩季合共約60億元水平。

鄧潔瑩指，首季商舖買賣理想，因受中港通關消息刺激，買家積極進取入市，而第二季開始回落，則因息口因素，「息口是影響投資商舖最關鍵因素，比起疫情、政治環境等影響更大。美國加息頗急，投資者即對前景有感不明朗，入市步伐減弱。」

息口高企影響入市意慾，她則分析，美國息口有見頂迹象，「若明年有減息訊號，投資者可以先部署，趁轉角市買貨，故現仍是入市好時機。」由於息口高，利息開支上升，她指入市的投資者，通常手頭資金較充裕，同時要求有租收，「基本上要連租約是先決條件，交吉舖位較難沽。」

啟德集商住娛樂 配套足

分區方面，通關後核心區舖位自然成為焦點，單計近兩個月，銅鑼灣已錄3宗舖位買賣，分別為東角道、波斯富街及利園山道，合共接近3億元，可見核心區舖位有一定吸引力。鄧潔瑩稱，一直受到很多投資者查詢核心區舖位，但她指出業主普遍具實力，放盤不多，故成交量仍少。回報率上，她謂準買家要求約3至4厘回報，「他們憧憬日後租金有明顯升幅，故可接受相對較低回報率。」至於地區，她較看好尖沙咀，因租金及售價已有較大幅調整，值得留意。

疫情期間，民生區商舖交投仍表現不俗，「市民始終要日常消費，北上也是小部分人，民生區商舖具防守性。」她強調，與核心區亦一樣，準買家即使對民生區舖感興趣，有租收仍是必須，「一些業主交吉放售民生區住宅基座商舖，是希望有用家承接，但從投資者角度，無租收是難以考慮。」

地區前景方面，鄧潔瑩認為，啟德及紅磡兩區前景佳具爆炸力，其中建華集團今年便以6.5億元，大手購入啟德1號基座，「啟德為商、住、娛樂等全面發展地區，配套足，吸引很多營商人士感興趣落戶租舖，而啟德規劃上，商舖有不少露天廣場成分，連接各類消閒活動，觀感甚佳。」至於紅磡區，她則認為交通連接內地，施政報告亦提到重新規劃及發展紅磡站，以及周邊鐵路設施用地，故前景亮麗。

過往投資商舖，本地投資者幾乎佔絕大部分，今年卻出現少量內地投資者買舖。她認為對內地客來說，投資商舖收租管理上較易。不過，因內地經濟尚在復甦階段，加上調動資金來港不易，故目前入市的內地客，多屬本身在港有業務，調動資金較易。