商舖市場都要去庫存 [香港經濟日報] 2023-11-22

私人商業樓宇空置率自2019年起已連續4年在10%以上，反映有空置商舖單位需時消化。

戴德梁行昨天發布《全球主要零售大街》報告，香港旅遊業和零售業已隨着通關而逐漸復甦，在亞太區，以香港和東京的零售街區最為昂貴，在前8名中佔據了6席。

當中，香港尖沙咀（主要街區商店）以每年每平方呎11.6萬港元左右，位居亞太區第一（全球第三），銅鑼灣緊隨其後。報告提到，但根據政府數字，2023上半年過夜旅客和不過夜旅客在購物上的消費總額，分別僅為2018年同期的55%和18%，反映旅客消費模式改變，對比以往「純購物」的方式，更傾向選擇「深度遊」和發掘香港本土文化特色。電商的興起、港元走強，以及來自鄰近大灣區城市的競爭等零售業態的變化，都為香港零售商和商場業主帶來挑戰，促使他們跳出框框，制定創新的零售方案，以保持競爭力。

旅業零售挑戰仍大 空置高企

2018年，整體訪港旅客人次較2017年上升11.4%至6,515萬人次，推上高峰！

2019年，受本地社會事件影響，整體訪港旅客人次較2018年下跌14.2%至5,591萬，至於疫情3年就別說了。

2023年又如何？累積計算，今年1至10月錄得約2,680萬訪港旅客人次，已超過旅發局今年1月預期的約2,580萬旅客人次。旅發局相信，在連串冬日節慶盛事帶動下，有信心全年旅客量可超過3,000萬人次。相對頂峰，遊客還是減半了，當然，當年的旅客量亦無可否認超出香港負荷。

翻查差餉物業估價署數據，商舖類別的租金指數，亦在旅客創出高峰後見頂，2019年191.7點，曾經在第五波疫情，2022年4月跌至163.1點，跌幅15%，最新今年9月回升至173.3點，相對高點仍有約1成差距，這是平均數字，商舖租金各區千差萬別，部分核心區舖租隨遊客數字減半。

另一點值得留意的是，附表顯示，過去零售、旅遊表現強勁時，私人商業樓宇（這類別包括零售業樓宇，以及其他設計或改建作商業用途的樓宇，但不包括專作寫字樓用途的樓宇）的空置率在10%以下，而自2019年起，已持續4年在10%以上，反映有空置商舖單位需時消化。香港物業報告亦顯示，2022年年底處於空置量的高位，共有1,318萬平方呎私人商業樓宇。

2022年127萬平方呎樓面落成，2023年，剛好是私人商業樓宇落成的高峰，預測共有158萬平方呎樓面落成，當中以九龍城的落成量最高，佔預計供應量的47%。2024年的落成量將減少至82萬平方呎，其中灣仔將成為主要供應區，佔總供應量的30%。